Los años de hipotecas al 2% son cosa del pasado, pero muchas personas –y políticos– esperan su regreso. El presidente Donald Trump incluyó esta promesa en su campaña de 2024, y aunque aún no se han visto disminuciones significativas, sí ha habido cierto movimiento en las tasas.
A principios de 2025, las tasas para hipotecas a 30 años promediaron el 6,91%. A finales de diciembre de 2025, habían caído al 6,15%, según datos de Freddie Mac.
¿Puede Trump atribuirse el mérito de esta reducción? Los expertos dicen que no realmente.
“Las tasas hipotecarias son fijadas por los mercados de bonos, no por los políticos”, afirma Rick Seese, agente asociado de Greenridge Realty en Lowell, Michigan. “Considero que las tasas en 2025 reflejaron el enfriamiento continuo de la inflación”.
Sin embargo, la administración Trump podría haber contribuido a ese enfriamiento de la inflación al crear condiciones económicas que resultaron en un aumento del desempleo y la confianza de los inversores. De cara a 2026, los expertos en vivienda señalan que las tasas podrían seguir bajando, pero nadie espera ver hipotecas al 2% en el corto plazo, si es que alguna vez se alcanzan.
Cómo se determinan las tasas hipotecarias
Gran parte del debate en torno a las tasas de interés se centra en la tasa de fondos federales fijada por la Reserva Federal. Si bien esta tasa, utilizada por las instituciones financieras para préstamos a corto plazo, puede influir en los costos de endeudamiento, es menos importante para las tasas hipotecarias que el rendimiento del Tesoro a 10 años.
El rendimiento del Tesoro a 10 años representa cuánto pueden ganar los inversores al comprar un bono del Tesoro a 10 años. Las empresas hipotecarias observan este rendimiento al fijar sus tasas, con la esperanza de que la diferencia entre su tasa y el rendimiento del Tesoro a 10 años aliente a las personas a comprar valores respaldados por hipotecas.
“La diferencia es lo que incentiva a los inversores a invertir”, explica Aaron Gordon, gerente de sucursal de Guild Mortgage. Históricamente, la diferencia entre el rendimiento del Tesoro a 10 años y las tasas hipotecarias ha sido del 1,7%-1,8%, según Gordon, aunque en los últimos años ha llegado a ser del 2,7%.
Si bien los prestamistas pueden utilizar el rendimiento del Tesoro a 10 años como punto de partida, hay otros factores en juego.
“Se trata de empleos, inflación y gasto”, dice Melissa Cohn, vicepresidenta regional de William Raveis Mortgage. “No hay una fuerza específica que diga, por ejemplo, ‘Chase, debes bajar tus tasas’”.
Qué causó las tasas hipotecarias del 2%
Aunque muchas personas están familiarizadas con las tasas de interés fijadas por la Reserva Federal, las bajas tasas hipotecarias del pasado estuvieron más directamente relacionadas con una política diferente de la Fed, según Gordon.
Tras la Gran Recesión de 2008, la Reserva Federal intervino en el mercado de valores respaldados por hipotecas y comenzó a realizar compras que ayudaron a reducir las tasas hipotecarias.
“No levantaron el pie del acelerador durante 14 años”, según Gordon.
Esto ayudó a mantener las tasas hipotecarias artificialmente bajas hasta 2022, cuando la Reserva Federal abandonó esta política. A nivel nacional, las tasas hipotecarias promedio tocaron fondo en el 2,96% en 2021. Gordon no prevé que vuelvan a aplicar este enfoque a menos que ocurra una catástrofe.
“Las tasas más bajas de la historia están ligadas a la calamidad económica”, afirma. Para volver a las tasas del 2%, “realmente, lo que se está diciendo es que la economía va a colapsar”.
En condiciones económicas normales y sin la intervención del gobierno, las tasas hipotecarias del 4% al 5% serían más probables que las inferiores al 3%.
“Si pudieran encontrar una manera de reducir la tasa de inflación al 2% sin destruir la economía, sería un milagro”, dice Cohn. “Deberíamos estar contentos de haber regresado al rango del 6%”.
¿Puede Trump reducir las tasas hipotecarias?
Si bien las tasas hipotecarias del 2% parecen poco probables, ¿puede la administración Trump atribuirse el mérito de las tasas moderadas de 2025?
“Pueden atribuirse un poco de mérito”, dice Gordon, señalando el número de trabajadores federales despedidos el año pasado. “El aumento del desempleo reduce las tasas hipotecarias”. Añade: “También pueden afirmar que crearon la confianza para que los inversores volvieran a entrar”.
La reducción de la inflación también puede reducir las tasas hipotecarias, aunque algunas políticas de Trump, como los aranceles, son inflacionarias, según Cohn. Aún así, los consumidores siguen gastando, y “eso no va a bajar las tasas”, añade.
El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, está llegando al final de su mandato, y su reemplazo también podría afectar las futuras tasas hipotecarias. Trump ha criticado a Powell por no reducir las tasas de interés de manera más agresiva, y aunque se supone que el presidente debe trabajar de forma independiente, la presión del presidente podría tener un efecto.
“Creo que dependerá de cuánta influencia tenga Trump sobre el próximo jefe de la Fed”, dice Gordon. “Si tiene mucha influencia, es posible que la Fed intervenga y compre muchos valores respaldados por hipotecas”. O Trump podría no esperar a que se seleccione el nuevo presidente de la Reserva Federal. En una publicación del 8 de enero en el sitio de redes sociales Truth Social, el presidente declaró que estaba “instruyendo a mis representantes para que compren $200 mil millones en bonos hipotecarios”. Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Vivienda y presidente de Fannie Mae y Freddie Mac, dijo más tarde en una publicación en X que “Fannie y Freddie serán las entidades que realizarán las compras”.
Otra posibilidad, según Gordon, es que el presidente pueda presionar a la Agencia Federal de Vivienda para que cambie los ajustes de precios a nivel de préstamo. Conocidos como LLPAs, estos pueden aumentar o reducir las tasas hipotecarias en los préstamos convencionales según la calificación crediticia, el pago inicial u otros factores del prestatario.
En última instancia, sin embargo, Trump solo puede ejercer un poder indirecto sobre las tasas hipotecarias, ya que los prestamistas calculan sus propios precios al agregar el riesgo de inflación, el riesgo crediticio y un margen de beneficio.
“Creo que si hubiera una solución rápida y fácil, la administración la habría encontrado para ahora”, según Cohn.
En cambio, lo mejor que puede hacer el gobierno federal es crear un clima económico que fomente la inversión en valores respaldados por hipotecas y mercados de bonos.
“Depende de los informes económicos que salgan”, dice Seese. “Si los déficits se disparan o los políticos interfieren, los mercados subirán las tasas”. Los inversores nerviosos por las condiciones económicas o la estabilidad de las políticas gubernamentales pueden dudar en comprar bonos hipotecarios.
Si bien los funcionarios del gobierno pueden querer controlar las tasas hipotecarias, Seese dice que la realidad es diferente: “Los mercados de bonos no votan y no les importa quién esté en el cargo”.
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