Por Maire O’Neill
maire@losalamosreporter.com
La semana pasada, el equipo de The Los Alamos Reporter conversó extensamente con Jeff Branch, de Columbus Capital, para obtener una actualización sobre los planes y el progreso de la compañía en la remodelación del antiguo centro comercial Mari-Mac en Los Alamos.
Se espera que Columbus Capital presente en las próximas semanas una solicitud de asistencia en virtud de las herramientas de asociación público-privada de la ordenanza del Área de Reurbanización Metropolitana (MRA) del condado.
“Aún no hemos presentado una ‘solicitud’ formal de nada. La implementación del MRA tomó mucho tiempo. Hay muchos aspectos a considerar”, afirmó Branch.
Cualquier conversación con Branch sobre el centro Mari-Mac inevitablemente evoca sus recuerdos de la invitación que él y su socio comercial, Greg Gonzales, recibieron de la ex directora de Desarrollo Económico del condado, Joanie Ahlers, para visitar Los Alamos justo antes de la pandemia de COVID.
“Joanie Ahlers fue una embajadora fantástica para el condado. Compartió que el condado necesitaba desesperadamente más viviendas, comercios, restaurantes, hoteles y más. Era una verdadera defensora de Los Alamos y White Rock”, comentó Branch. “Recuerdo que al salir de esa reunión le dije a Greg: ‘Deberíamos abrir una oficina aquí. Hay mucho por hacer’.”
Branch explicó que Columbus Capital inmediatamente adquirió la propiedad en 3500 Trinity con la idea de construir algo allí.
“Ahora allí funciona una guardería. Luego escuchamos claramente a la comunidad que a nadie le agradaba Kroger y que estaban dejando que el centro Mari-Mac se deteriorara sin hacer nada ni arreglar nada. Fue entonces cuando lo pusimos en depósito de garantía. Pudimos llegar a un acuerdo. Nuestra sincronización fue buena y dijimos: ‘Veamos si podemos comprarlo y qué podemos hacer’”, añadió.
Columbus Capital se mostró abierto con la comunidad desde el principio, organizando reuniones vecinales, reuniones empresariales y una reunión comunitaria en UNM-LA para discutir sus planes.
“Hemos sido transparentes desde el principio y seguimos siéndolo. No tenemos nada que ocultar. Realmente hemos estado tratando de responder a la solicitud de hacer algo con las propiedades vacías a la entrada de la ciudad. Demostramos nuestro compromiso invirtiendo 10 millones de dólares en la compra del centro Mari-Mac, incluso sin saber si podemos hacer lo que queremos allí. Pero aun así invertimos en él”, señaló Branch.
Branch recordó una anécdota de un antiguo profesor universitario que le dijo: “Cuando evalúas una propiedad inmobiliaria para desarrollarla o comprarla, si el perro no puede cazar, entonces no necesitas el perro”.
“Así que todavía estamos tratando de que este perro cace. Después de todas las conversaciones que tuvimos con la comunidad, todos conocen el plan. Fuimos a obtener costos de construcción y, al mismo tiempo, las tasas de interés aumentaron del 3,75 por ciento a más del 7 por ciento. Eso fue un duro golpe”, explicó Branch. “Luego llegaron los costos de construcción y fueron extremadamente altos. Como parte de nuestra diligencia debida, aprendimos que es caro construir en el condado de Los Alamos. Es por eso que no hay mucho desarrollo nuevo aquí.”
Branch y Gonzales no han permitido que nada de esto los disuada de lograr su objetivo.
“No podemos hacer nada con las tasas de interés, pero podemos ser creativos con nuestra financiación. Podemos intentar buscar fuentes de dinero más baratas para ayudar con ese excedente. En cuanto a los costos de construcción, nos dimos cuenta de que construir de forma convencional, como todos los demás, no resolvería el problema, así que fuimos innovadores. Fuimos a Boise, Idaho, y nos reunimos con tres fabricantes diferentes que construyen con métodos modulares, lo que significa que construyen módulos en una fábrica. No es mucho más barato porque nos costará alrededor de 4 millones de dólares transportarlos desde Boise, pero nos ahorrará unos 15 meses de tiempo de construcción, lo cual es mucho interés”, detalló Branch.
Los arquitectos de Columbus Capital ahora están analizando más a fondo el uso de módulos, y Gonzales y Branch han estado en Boise en las últimas semanas para seleccionar a los fabricantes que desean utilizar. El diseño esquemático está en marcha y Branch dijo que Columbus ha dedicado fondos y tiempo significativos para avanzar.
“Hemos sido transparentes desde el principio. Hemos informado a todos lo que estamos haciendo en cada etapa del proceso. Nos reunimos semanalmente con los arquitectos y los ingenieros civiles. Estamos haciendo mucho trabajo en segundo plano para ver si este perro puede cazar… Las estimaciones de costos son de 185 millones de dólares. Estoy tratando de reducirlo a 150 millones de dólares sin comprometer la integridad del proyecto”, afirmó Branch.
Columbus Capital tiene algo de financiación privada para la parte de apartamentos del desarrollo. El diez por ciento, o 22 unidades, serán viviendas asequibles. El complejo de apartamentos tendrá su propia financiación, dijo Branch, al igual que la parte del hotel.
“Estamos trabajando con Marriott para ver si podemos conseguir un TownePlace Suites y un Fairfield Inn que también sean modulares, y los diseños están quedando muy bien”, añadió Branch.
El componente más importante del desarrollo es el requisito de una estructura de estacionamiento para 500 automóviles.
“Si bien el Código permite menos, funcionalmente necesitamos ese nivel de estacionamiento hasta que los automóviles sean autónomos. Hoy en día, el costo de la estructura de estacionamiento se estima en 32 millones de dólares y no generará ingresos para Columbus Capital. Una parte de esa estructura de estacionamiento será construida por el proyecto de apartamentos y la diferencia es de alrededor de 21 a 22 millones de dólares que necesitamos recaudar de alguna manera. El resto de esa estructura de estacionamiento proporcionaría estacionamiento público”, explicó.
El MRA que incluye el antiguo centro Mari-Mac permite diferentes herramientas que son legales para recaudar dinero utilizando la corriente de ingresos de los impuestos sobre la propiedad, los impuestos sobre las ventas brutas y los impuestos sobre alojamiento, señaló Branch.
“Estas corrientes de ingresos para esa propiedad no existen hoy en día. Si no construimos esto, no existirán de todos modos”, dijo. “Bajo el MRA, existen herramientas que los MRA de todo el país utilizan a diario, por lo que esperamos poder encontrar algunas de estas herramientas, tal vez una en la que el condado emita un bono contra la corriente de ingresos. La financiación respaldada por incrementos fiscales puede ser sustancialmente más barata que el capital privado, con términos que dependen de las condiciones del mercado y la estructura.”
Branch dijo: “Estamos finalizando nuestros números con las empresas de bonos para elaborar una ‘solicitud MRA’. Por eso nos hemos reunido con la gerente del condado, Anne Laurent, y su personal. Han contratado a un abogado para que los ayude en su lado y nosotros tenemos asesoría legal en nuestro lado, por lo que todos están hablando e intentando comprender las reglas del juego para poder presentar una ‘solicitud’ formal en virtud de la solicitud que está en el sitio web del condado.”
Dijo que Columbus está trabajando en un borrador que se presentará al condado en las próximas semanas y se convertirá en un registro público.
Preguntado sobre el antiguo área de Smith’s Supermarket que actualmente está arrendada a LANL para almacenamiento, Branch dijo que ese edificio formará parte de la segunda fase del proyecto.
“Volveremos a iniciar todo el proceso con reuniones públicas para eso. Tendremos que extender el permiso de uso especial con la Comisión de Planificación y Zonificación un poco más porque pensamos que estaríamos un poco más avanzados en este proceso, pero probablemente estemos un año y medio por detrás de donde nos gustaría estar”, dijo. “LANL quiere usar ese espacio el mayor tiempo posible. La buena noticia es que eso es lo que nos ha permitido en gran medida comprar esa propiedad y pagarla. Si no tuviéramos al Laboratorio allí, no podríamos haber comprado esa propiedad.”
Dijo que el área de almacenamiento es una parte integral de la finalización de todo el desarrollo, y señaló que Columbus gastó mucho dinero en poner la nueva fachada en ese edificio.
“Fue costoso y solo será temporal, pero fue un compromiso que hicimos con la comunidad como parte de ser un buen vecino”, dijo Branch.
Una vez que la primera fase esté en construcción, Columbus volverá con algunas ideas sobre cómo será la segunda fase.
“Esa es la parte emocionante. Es difícil desarrollarse aquí. Nos apasiona este proyecto. Si no fuera así, probablemente nos habríamos rendido en unos pocos meses”, concluyó.
