El Gobierno se ve obligado a recurrir a la subvención a los promotores inmobiliarios para acelerar la construcción de viviendas de alquiler asequibles, buscando asegurar la rentabilidad de estos proyectos. Esta estrategia es una de las novedades clave del fondo España Crece, presentado recientemente por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. El plan contempla que el ICO pueda renunciar a la devolución de una parte de la financiación otorgada a las empresas que desarrollen promociones de vivienda de alquiler asequible, siempre y cuando se cumplan ciertos objetivos de precio y ocupación.
Fuentes del Instituto de Crédito Oficial (ICO) reconocen que, a pesar de haber financiado la puesta en el mercado de 7.125 viviendas en régimen de alquiler asequible en los últimos años, el mercado sigue mostrando reticencia a este tipo de operaciones. Las incertidumbres sobre la rentabilidad futura, los plazos de recuperación de la inversión más prolongados y los precios máximos establecidos para el alquiler son factores que desincentivan a los promotores.
4.000 millones
El Gobierno tuvo que solicitar a Bruselas una reducción del 80% en la dotación de la línea ICO Vivienda, su principal apuesta para impulsar la construcción de viviendas de alquiler asequibles, debido a la falta de demanda.
El ICO ofrece condiciones de devolución de créditos más flexibles, con plazos de hasta 40 años, superiores a los de la banca comercial tradicional. Sin embargo, este incentivo no ha sido suficiente para superar las reservas de los promotores. De hecho, el Gobierno tuvo que solicitar a Bruselas en diciembre pasado un recorte del 80% en la dotación de la línea ICO Vivienda, inicialmente dotada con 4.000 millones de euros, ante la previsión de no alcanzar los objetivos de puesta en el mercado de nuevas viviendas.
Según fuentes del banco público, “nos hemos dado cuenta de que sin ayudas no íbamos a poder resolver el problema, porque no había nadie en el mercado interesado en impulsar promociones de vivienda de alquiler asequible”. Ante esta situación, se replantearon los instrumentos financieros y convinieron con el Gobierno la reserva de una parte de los 2.800 millones de euros de transferencias no reembolsables del Mecanismo de Recuperación para multiplicar la capacidad del ICO de otorgar financiación y garantías.
Estos fondos no reembolsables permitirán ofrecer a los promotores un esquema de garantías que proteja su rentabilidad, pudiendo incluso llegar a perdonar una parte de la financiación proporcionada bajo ciertas condiciones. El objetivo es atraer inversión privada para construir 15.000 viviendas al año, canalizando hacia este segmento unos 9.000 millones de euros de capital privado.
23.000 millones
El ICO planea utilizar una parte de los 2.800 millones de euros de fondos no reembolsables del Mecanismo de Recuperación, inyectados por el Gobierno, para ofrecer a las promotoras un esquema de garantías que disipe sus reservas y fomente la inversión en el desarrollo de viviendas de alquiler asequible, con el objetivo de atraer 9.000 millones de euros de capital privado.
No obstante, el ambicioso plan del Gobierno no ha generado plena confianza entre los promotores privados. Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) señalan que la financiación no es el principal obstáculo para el desarrollo de vivienda de alquiler asequible, sino la falta de suelo disponible, los elevados costes de urbanización y las complicaciones fiscales derivadas de que los promotores de alquiler deben asumir el IVA en la construcción sin poder repercutirlo en los contratos de alquiler.
“No necesitamos una alfombra roja”, afirman fuentes de la APCE, en referencia a las promesas del presidente, “sino seguridad jurídica, reglas claras y estables en el tiempo”. También expresan dudas sobre el sistema de quitas propuesto por el ICO, sugiriendo que sería más efectivo ofrecer incentivos iniciales en forma de subvenciones, en lugar de condicionarlos a resultados futuros y a condiciones aún desconocidas, lo que genera incertidumbre.
