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Jakarta – Cuanto mayor sea la expansión, más profunda y prolongada será la caída. Tras dos décadas de crecimiento descontrolado, en 2020 la burbuja inmobiliaria china elevó los precios de la vivienda a más de 17 veces el salario promedio.

Una tormenta perfecta impulsó este auge, incluyendo reformas de 1998 que transfirieron la provisión de vivienda del estado a la propiedad privada, la migración de casi 500 millones de ciudadanos chinos de las zonas rurales a las ciudades, y la abundante disponibilidad de crédito de los bancos estatales.

El frenesí de la construcción transformó los paisajes urbanos de China, las familias invirtieron sus ahorros en apartamentos y la especulación inmobiliaria se convirtió en algo común, ayudando a millones de hogares de clase media a sentirse más ricos y a gastar más dinero.

El punto de inflexión llegó durante la primera ola de confinamientos por COVID-19, cuando el gobierno del presidente Xi Jinping impuso nuevas y estrictas reglas sobre los límites de deuda de los promotores inmobiliarios. El impacto de estas reformas de «tres líneas rojas» fue brutal. Gigantes inmobiliarios como Evergrande, Country Garden y decenas de empresas más pequeñas incumplieron los pagos, con más de 70 promotores en bancarrota o necesitando rescates respaldados por el estado para sobrevivir.

Más de cinco años después, la caída que siguió no muestra signos de remitir. Según Barclays, un banco británico, más de 18 billones de dólares estadounidenses (300 cuatrillones de rupias) de riqueza familiar se han evaporado a medida que los precios de las viviendas se desploman. Mientras tanto, la actividad de construcción, que antes era un motor clave del producto interno bruto (PIB), ha disminuido tanto que ahora está presionando el crecimiento económico por debajo de los objetivos de Pekín.

Pekín censura datos inmobiliarios privados

Como señal de la sensibilidad de esta desaceleración, funcionarios chinos ordenaron el mes pasado a los proveedores de datos privados que dejaran de publicar cifras de ventas de viviendas, cerrando una de las pocas ventanas independientes para observar las condiciones actuales del mercado inmobiliario.

Esta medida se produjo después de una caída del 42% interanual en las ventas de viviendas nuevas en octubre por parte de los 100 promotores más grandes, la mayor caída mensual en los últimos 18 meses, según China Real Estate Information.

Anne Stevenson-Yang, fundadora y directora de investigación de J Capital Research con sede en Taipéi, consideró que esta medida ayudó a encubrir la verdadera magnitud de la caída de los precios.

«Es probable que haya una caída generalizada del mercado del 50%, que podría llegar hasta el 85% antes de alcanzar el equilibrio», dijo a DW.

Como ejemplo, Stevenson-Yang mencionó a un colega suyo en la ciudad central de Xi’an al que un promotor le ofreció tres casas por el precio de una, lo que equivale a una disminución de dos tercios en el precio de cada propiedad.

En ciudades de primer nivel como Pekín y Shanghái, los precios promedio de las viviendas han caído alrededor del 10% desde su punto máximo, según Oxford Economics en septiembre, con la disminución de la demanda de unidades de lujo impulsando mayores descuentos. Sin embargo, el peor impacto se ha sentido en ciudades de segundo y tercer nivel, incluidas Chengdu y Dongguan, donde el valor de las propiedades se ha desplomado hasta un 30%.

Apartamentos a medio terminar y vacíos llenan el horizonte

En toda China, esta caída ha dejado proyectos a medio terminar, ciudades fantasma y millones de hogares atrapados en una situación de capital negativo. Esta situación ha provocado la ira pública y protestas esporádicas, ya que los compradores esperan que Pekín intervenga con estímulos para apuntalar la demanda.

«Todavía hay un gran exceso de oferta, hasta 3-5 años de existencias de apartamentos y viviendas sin vender, principalmente en ciudades pequeñas», dijo George Magnus, investigador asociado en el China Center de la Universidad de Oxford, en el Reino Unido, a DW. «Llevará mucho tiempo deshacerlo, especialmente porque el grupo de primeros compradores de viviendas, de entre 20 y 35 años, está disminuyendo».

Después de alcanzar los 1.410 millones, la población china ahora está disminuyendo, lo que marca el fin de décadas de crecimiento.

El principal motor de crecimiento económico de China se evapora

La propiedad llegó a representar hasta una cuarta parte del PIB chino, ayudando a mantener el crecimiento en dos dígitos durante más de una década en la década de 2000 y principios de la de 2010. La desaceleración desde entonces ha arrastrado el crecimiento económico a alrededor del 5% el año pasado, todavía impresionante, pero muy por debajo de los años de auge, debido al efecto contagio en otros sectores.

«Los precios y la producción de acero y cemento chinos están bajando, el empleo y la inversión empresarial se están debilitando, todo ello como resultado de la caída inmobiliaria», dijo Stevenson-Yang a DW.

China es el mayor consumidor mundial de mineral de hierro, cobre, acero y cemento, que están en gran medida relacionados con la construcción. Exportadores como Australia, Brasil y Chile se encuentran entre las partes globales afectadas por la disminución de la demanda de China. A medida que los propietarios de viviendas sienten la presión, esta desaceleración debilita el consumo de los hogares, reduciendo las importaciones de marcas de lujo y automóviles extranjeros.

Estímulos limitados, sin rescate masivo

Pekín quiere evitar la formación de nuevas burbujas especulativas, por lo que las medidas de estímulo para apuntalar el mercado inmobiliario no son tan generosas como en crisis anteriores. El gobierno chino intervino después de la crisis financiera mundial de 2008, el colapso del mercado bursátil de 2015 y durante la pandemia.

En lugar de rescatar completamente al sector, muchos observadores chinos creen que el gobierno permite que los precios de las viviendas bajen gradualmente para que los responsables políticos puedan priorizar la estabilidad y la reestructuración a largo plazo sobre los estímulos a corto plazo.

«En cierto momento, ya no se puede estimular porque la cantidad de dinero necesaria sería demasiado grande y sería inflacionaria», dijo Stevenson-Yang.

Bloomberg informó el mes pasado que Pekín está considerando subsidios para el pago de intereses hipotecarios, la reducción de los costos de transacción y mayores deducciones fiscales sobre los ingresos para los prestatarios.

Los precios podrían seguir bajando durante años

Las crisis inmobiliarias suelen tardar unos cinco años en alcanzar su punto más bajo. En Estados Unidos, la caída del mercado inmobiliario que comenzó en 2007 no se estabilizó hasta 2012. En España, el colapso posterior a 2008 también duró unos cinco años antes de que aparecieran signos de recuperación.

El colapso de la burbuja japonesa posterior a 1991 a menudo se cita como la crisis inmobiliaria más prolongada, con valores de las viviendas estancados durante más de una década y que nunca recuperaron por completo sus máximos anteriores a la burbuja.

Stevenson-Yang cree que el sector inmobiliario chino está en camino de «10 años de crecimiento negativo o nulo», mientras que los analistas de S&P Global Ratings estiman que esta caída podría continuar hasta finales de la década de 2020. Algunas proyecciones sugieren una recuperación el próximo año o en 2027.

Esto es una píldora amarga para las familias chinas comunes. Muchos de ellos invirtieron sus ahorros en apartamentos que ahora están perdiendo valor, dejándolos atrapados con hipotecas impagables y casas que no pueden vender. Peor aún, el valor de las propiedades podría permanecer muy por debajo de los máximos de 2020 durante mucho tiempo.

Según Magnus, esta es la misma historia en todo el mundo, donde los propietarios de viviendas a menudo asumen que los precios seguirán subiendo para siempre.

«Cuando la fiesta termina y el ciclo se invierte… las consecuencias pueden ser muy graves», dijo a DW.

Este artículo se publicó originalmente en inglés
Adaptado por Rahka Susanto
Editor: Yuniman Farid

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