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Los promotores inmobiliarios de Alta Saboya describen un mercado en su punto más bajo. Según Vincent Davy, presidente de la Federación de Promotores Inmobiliarios (FPI) de los Alpes, solo se vendieron 426 viviendas nuevas en 2025 en el Gran Annecy.

Aunque ligeramente superior a las cifras de 2024 y 2023, el volumen de ventas sigue siendo muy bajo, un 36% menos en comparación con 2022.

Esta baja producción de viviendas no es suficiente para dinamizar el mercado inmobiliario y aliviar la presión existente.

Una mayor oferta permitiría a algunos compradores acceder a precios más razonables y a otros, a alquileres más asequibles.

En total, apenas se vendieron mil viviendas nuevas en todo el departamento, en contraste con las 4.200 unidades vendidas en 2019.

La situación no augura nada bueno para los residentes del departamento, especialmente considerando que, actualmente, un número significativo de las viviendas construidas o en construcción no encuentran comprador.

Esta circunstancia podría generar oportunidades de compra, ya que algunos promotores estarían dispuestos a ofrecer concesiones importantes para liquidar sus existencias.

Más de 400 viviendas sin vender

De hecho, el número de viviendas sin vender está aumentando: casi una cuarta parte de las viviendas nuevas a la venta en el departamento ya están terminadas.

Los programas de construcción tardan entre 15 y 16 meses en completarse, en comparación con los nueve meses habituales en un mercado normal. “Es algo sin precedentes”, comenta Vincent Davy.

“En un mercado fluido, normalmente tenemos entre un 2% y un 5% de viviendas terminadas sin vender”. Estos apartamentos, conocidos como “colas de programas”, suelen implicar descuentos para los compradores interesados.

Concretamente, aproximadamente 75 apartamentos terminados están disponibles en el Gran Annecy y alrededor de 350 en el Genevois.

Según estimaciones, esto representa alrededor de 130 viviendas en la aglomeración de Annemasse, 150 en el Chablais y unas sesenta en el sur del Genevois.

Se han identificado más de treinta programas finalizados en el departamento con viviendas sin vender, la mitad de los cuales se encuentran en La-Roche-sur-Foron, Cluses, Annemasse, Thonon y Évian.

Cabe destacar que la mayoría de estas viviendas sin vender son de tipo T4 y T5 (apartamentos de cuatro y cinco habitaciones).

Genevois francés: el mercado fronterizo se estanca

En el sur del lago Lemán, el Genevois francés está experimentando una desaceleración notable. “Los representantes locales, reacios a aumentar la densidad, mantienen Planes Locales de Urbanismo (PLU) muy restrictivos que paralizan muchos proyectos”, denuncia la FPI.

Como resultado, las ventas han caído a mínimos históricos: solo se vendieron 212 viviendas en la aglomeración de Annemasse, 246 en el Chablais y 104 en el sur del Genevois.

“Se decía que el Genevois era más resistente, pero ahora estamos ante un colapso”, observa Vincent Davy. La mayoría de las ventas se realizan actualmente a hogares que buscan vivienda propia, mientras que los inversores son prácticamente inexistentes.

Sin embargo, el impacto en los precios es moderado: se calcula un precio de 5.190 €/m² en la aglomeración de Annemasse (4.945 €/m² en 2024), 5.102 €/m² en el Chablais (5.100 €/m² en 2024) y 6.008 €/m² en el sur del Genevois (5.379 €/m² en 2024).

Annecy, precios en su punto más alto

En Annecy, el mercado depende ahora casi exclusivamente de los compradores que buscan vivienda propia, ya que los inversores han “desaparecido por completo en los últimos tres años”, recuerda Vincent Davy.

Solo se vendieron 426 viviendas en 2025 en la aglomeración de Annecy. Si bien es ligeramente mejor que en los dos años anteriores, sigue siendo muy bajo en comparación con las necesidades reales de vivienda del territorio.

A pesar de esto, los precios nunca han sido tan altos: en 2025, un apartamento nuevo se vendía a un promedio de 6.618 € por metro cuadrado, en comparación con los 5.361 € de hace apenas cinco años, en 2021.

Los precios han aumentado un 23% en cinco años, exacerbando las desigualdades entre quienes pueden comprar y quienes no. Muchos hogares ya no pueden acceder a la propiedad: solo “los ejecutivos de alto nivel o aquellos que trabajan en Suiza” pueden permitírselo.

Aunque el arrendamiento real solidario (BRS) se ha desarrollado en la cuenca de Annecy para facilitar el acceso a la propiedad (más de 1.000 viviendas lanzadas desde 2020), sus bajos límites de precios limitan el interés de los promotores y un representante electo nos informa, en condición de anonimato, que incluso a un precio “privilegiado” (3.400 €/m²), la población elegible para el BRS rara vez tiene la capacidad financiera para comprar.

¿Qué soluciones para salir de la crisis?

A largo plazo, el espectro de una escasez duradera preocupa. Alta Saboya acoge cada año a unos 6.500 hogares adicionales, pero menos de una cuarta parte de esta necesidad se ha cubierto en 2025.

Ante la magnitud de la crisis, se exige un cambio radical. A nivel local, los promotores piden liberar terrenos y flexibilizar los Planes Locales de Urbanismo (PLU) para reactivar los programas.

“El nuevo PLU de Annecy tiene 13.000 páginas”, ironiza Vincent Davy. “O las autoridades locales expropian los terrenos para controlar los costes, o hay que aceptar aumentar la densidad por metro cuadrado”.

Los promotores también solicitan una “pausa” en la inflación normativa para reducir los costes. A nivel nacional, la creación de un estatuto de arrendador privado, que se está debatiendo en la asamblea, tiene como objetivo atraer a los inversores a través de una fiscalidad atractiva.

Flexibilizar el BRS también es una de las posibles soluciones para producir más viviendas asequibles. Queda por ver si estas iniciativas serán suficientes.

Vincent Davy advierte que “será muy difícil encontrar vivienda en el Gran Annecy en los próximos dos años”. Sin un cambio de rumbo, la crisis de la vivienda nueva en Alta Saboya podría durar años.