A partir del 1 de enero, entró en vigor un nuevo sistema de valoración de terrenos en Vietnam, establecido por la Ley de Tierras de 2024, que reemplaza al anterior, basado en la Ley de Tierras de 2013 (prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2025). Este nuevo sistema se basa en el tipo de terreno, su ubicación y superficie, siguiendo los principios del mercado, y podrá ser modificado y complementado según sea necesario.
Desde finales del año pasado, varias localidades han publicado listas de precios de terrenos que muestran una tendencia al alza, entre ellas Hanói, Ciudad Ho Chi Minh, Hai Phong, Quang Ninh y Thanh Hoa. En la capital, los precios han fluctuado significativamente en algunas comunas suburbanas como Dong Anh, Hoai Duc, Dan Phuong y An Khanh, con incrementos que oscilan entre el 24% y el 26%. De manera similar, la primera lista de precios de terrenos de Ciudad Ho Chi Minh, aplicable a principios de 2021, prevé aumentos en la mayoría de las zonas, aunque de forma desigual. La antigua comuna de Binh Duong registra el mayor incremento, alcanzando en algunos lugares hasta ocho veces el precio actual.
Según los expertos, la nueva escala de precios, más cercana a los valores de mercado, contribuye a aumentar la transparencia, a limitar la práctica de la “doble valoración”, a incrementar los ingresos fiscales y a fomentar la liberación de tierras.
Sin embargo, muchos expertos señalan que las fuertes subidas observadas en algunas regiones conllevarán un aumento de los costes financieros relacionados con el suelo, incluyendo las tasas de uso del suelo, las cargas y los derechos de transferencia. Esto afecta directamente a los promotores inmobiliarios y a los compradores de viviendas.
Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), considera que el aumento de los costes de inversión provoca un incremento de los precios, lo que perjudica el acceso a la vivienda y la liquidez del mercado. Subraya que la elaboración de las escalas de valoración del suelo debe tener como objetivo crear un entorno de inversión favorable, controlar las fluctuaciones de precios y promover la producción y el comercio.
Reducción del 70% de las tasas de conversión de terrenos agrícolas en terrenos residenciales.
La resolución relativa a ciertos mecanismos para superar las dificultades en la implementación de la nueva Ley de Tierras prevé una reducción de los impuestos de uso del suelo al convertir terrenos agrícolas en terrenos residenciales a partir de principios de 2026. Específicamente, las personas que conviertan terrenos agrícolas en terrenos residenciales dentro de los límites autorizados solo deberán pagar el 30% de la diferencia entre el precio de un terreno residencial y el de un terreno agrícola.
Para los terrenos cuya superficie exceda el límite autorizado, pero no más de una vez este límite, las personas afectadas deberán pagar el 50% de la diferencia. Si la superficie excede una vez el límite, el importe a pagar corresponderá a la totalidad de la diferencia entre el precio actual de los terrenos agrícolas y el de los terrenos residenciales.
Esta nueva política se considera un salvavidas para los hogares que necesitan parcelar terrenos y construir viviendas. Pham Thanh Tuan, experto en derecho inmobiliario, estima que la normativa que vincula las tasas de uso del suelo preferenciales (30%, 50%) al techo de asignación de terrenos residenciales en algunas localidades contribuye a proteger a los grupos que necesitan ayuda y a evitar la práctica de “acaparar” tierras agrícolas con el fin de convertirlas masivamente para obtener beneficios de la diferencia.
Sin embargo, los expertos señalan que la reducción de las tasas de conversión de terrenos es bastante limitada: solo se aplica una vez por hogar o persona y por parcela, y está sujeta a las cuotas de asignación de terrenos locales. Por lo tanto, las familias numerosas que deban dividir un terreno para tener una vivienda permanente podrían encontrar dificultades debido al número limitado de aplicaciones de esta reducción.
Se añaden tres casos adicionales de bonificación de terrenos.
A partir del 1 de enero, la Asamblea Nacional ha finalizado tres casos adicionales en los que el Estado puede proceder a la expropiación para fines de desarrollo socioeconómico. El primero se refiere a las expropiaciones para la creación de zonas francas o dentro de centros financieros internacionales.
En segundo lugar, cuando el inversor ha negociado la adquisición de más del 75% de la superficie y los derechos de propiedad de más del 75% de los propietarios, el Consejo Popular provincial examinará y aprobará la reubicación de las tierras restantes para su transferencia al inversor. Finalmente, a veces el Estado procede a la reubicación para constituir un fondo de tierras destinado al pago de las indemnizaciones previstas en los contratos de transferencia de propiedad, los arrendamientos de tierras y la continuación de las actividades de producción y comerciales.
Pham Thanh Tuan estimó que la nueva normativa contribuye a aumentar la viabilidad de los proyectos comerciales a gran escala que requieren acuerdos con numerosos hogares, gracias al mecanismo de apoyo establecido cuando se alcanza un amplio consenso. Esta política contribuye a eliminar los obstáculos que enfrentan los proyectos que se ajustan al modelo de construcción-transferencia (BT) y a las empresas obligadas a reasignar terrenos para mantener sus actividades tras las expropiaciones. Sin embargo, para que esta política sea plenamente eficaz, Tuan subrayó que los organismos de gestión deben reforzar la transparencia en la gestión de la tierra y controlar rigurosamente los riesgos de abuso.
Exención del impuesto sobre la propiedad agrícola por un período adicional de 5 años.
La resolución que prorroga la exención del impuesto sobre la propiedad agrícola también entra en vigor el 1 de enero. Los hogares, los particulares y las organizaciones que exploten directamente tierras para la producción agrícola estarán exentos de este impuesto hasta finales de 2030, es decir, por un período adicional de cinco años. Esta medida tiene como objetivo garantizar la seguridad alimentaria y fortalecer la competitividad de Vietnam.
En los casos en que el Estado asigne tierras pero la organización o el particular no las utilice directamente y las alquile a otra entidad para la producción agrícola, deberán pagar el 100% del impuesto sobre la propiedad agrícola por el período anterior a la recuperación de las tierras por parte del Estado.
Según el Ministerio de Finanzas, la exención fiscal de las tierras agrícolas fomentará la consolidación de parcelas para una producción a gran escala, modernizando así el sector agrícola y rural. No solo es una solución para apoyar a los agricultores, sino también una estrategia a largo plazo para desarrollar una agricultura sostenible y fortalecer la competitividad en un contexto de profunda integración.
Fuente: https://baohatinh.vn/nhung-quy-dinh-moi-anh-huong-den-bat-dong-san-tu-11-post302286.html
