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Desde una perspectiva de conservación, la intensa concentración de la propiedad de la tierra en Montana conlleva riesgos y beneficios, dijo Metcalf.

“Hay muchos bocados grandes que se pueden obtener de la manzana. Este no es un problema de acción colectiva con 370.000 participantes. La gran mayoría de la tierra es propiedad de unos pocos miles, lo que es un juego muy diferente”, dijo. “Las decisiones que tomen esos propietarios de tierras podrían tener consecuencias realmente negativas para la vida silvestre de un solo golpe, pero también podrían tener consecuencias realmente buenas para la vida silvestre”.

En una conversación reciente con MTFP, Hillary Rosner, una periodista ambiental que estudió las amenazas que enfrenta la vida silvestre para su libro recién publicado “Roam: Wild Animals and the Race to Repair Our Fractured World”, subrayó la dependencia de los animales salvajes de la tierra privada.

“El 80% de la vida silvestre en los Estados Unidos vive una parte de su vida o accede a los recursos que necesita en tierras privadas”, dijo. “Cuando tienes estos enormes tramos de tierra privada, puede ser genial para la vida silvestre”.

Rosner describió varias formas en que los propietarios de tierras orientados a la conservación pueden apoyar la vida silvestre: pueden modificar o eliminar cercas para facilitar el movimiento y la migración de los animales, rehabilitar pastizales degradados para mejorar el forraje o poner su propiedad en una servidumbre de conservación para restringir el desarrollo residencial o comercial que fragmenta el hábitat.

El trabajo de Rosner también demuestra cómo “la falta de supervisión y la falta de rendición de cuentas” en tierras privadas puede comprometer las redes ecológicas, por ejemplo, pavimentándolas con asfalto o consumiendo el agua que las plantas y los animales necesitan para prosperar.

“La decisión que tome un propietario de tierras puede tener un impacto monumental, para bien o para mal, en estas tierras privadas”, dijo.

La investigación de Metcalf también examinó lo que está sucediendo en el otro extremo del gráfico. La parcelación, o la subdivisión de trozos de tierra que antes eran intactos en múltiples parcelas más pequeñas, también está en aumento en Montana.

Hace veinte años, 100.000 personas eran propietarias de tierras en Montana. Esa cifra ha aumentado a más de 160.000 personas, según el estudio. El desarrollo de tierras que antes estaban abiertas puede fragmentar el hábitat de un animal y disminuir sus fuentes de alimento, disminuir y contaminar fuentes de agua críticas y aumentar la probabilidad de un encuentro fatal con un vehículo.

Kelly Pohl, de Headwaters Economics, un grupo de expertos con sede en Bozeman que se especializa en planificación y cuestiones de uso del suelo, describió la investigación de Metcalf como un “hallazgo realmente interesante” que plantea preguntas sobre el costo de proporcionar servicios de bomberos y seguridad pública a parcelas rurales y la construcción de infraestructura de agua, alcantarillado y transporte. Dijo que también recuerda la economía recreativa al aire libre multimillonaria de Montana, que prospera gracias a las vistas abiertas, las poblaciones saludables de vida silvestre y el acceso recreativo a paisajes salvajes y de trabajo.

La investigación de Metcalf se basa en el análisis de Headwaters de los registros de valoración de propiedades administrados por el Departamento de Ingresos de Montana. Headwaters descubrió que entre 2000 y 2021, aproximadamente 1 millón de acres de tierra, un área casi equivalente al Parque Nacional Glacier, se convirtieron en viviendas.

“A medida que más personas quieran vivir aquí, veremos más presión sobre estos espacios importantes”, dijo Pohl, directora asociada de Headwaters. “Existe una tensión entre esta mitología de cómo queremos que se vea y se sienta Montana y la realidad de que podría tener más sentido que la gente viva en pueblos, donde los servicios serán más asequibles y la vivienda será más asequible”.

“Aunque algunas de las estadísticas son sorprendentes, todavía no es demasiado tarde para que tomemos la iniciativa, seamos prospectivos y prioricemos estos valores que hacen de Montana un lugar tan especial para vivir”, añadió.

La parcelación también puede obstaculizar el acceso recreativo, según Alex Leone, director ejecutivo de Public Land Water Access Association. Se vuelve más difícil acceder a los lugares de caza o senderismo o a una poza de pesca a medida que aumenta el número de propietarios, dijo, y añadió que los miembros de su organización han visto un aumento de los propietarios ausentes atraídos por las zonas ricas en comodidades de Montana.

“Tenemos varios casos en este momento que involucran subdivisiones donde las carreteras son un problema: ¿Es la carretera pública o no? ¿Hay una asociación de propietarios, o no? Eso también complica el acceso, cuanto más subdivides, va a… dificultar el modelo de acceso público”, dijo Leone. “Es un desafío poder llamar a una puerta y hablar con alguien. Hay muchísimas más puertas que llamar”.

Otros aspectos de la investigación de Metcalf examinaron los tipos de estructuras (asociaciones, corporaciones, fideicomisos, herencias, etc.) que utilizan los propietarios de tierras para controlar la tierra y documentaron un aumento de los propietarios de tierras no residentes en Montana. En las últimas dos décadas, ha habido un aumento de 4 puntos porcentuales en el número de facturas de impuestos sobre la propiedad enviadas a direcciones postales fuera del estado, un indicador que Metcalf utilizó para indicar la residencia. Esa cifra en 2023 fue del 17%, frente al 13% en 2004.

Metcalf dijo que esas cifras probablemente estén subestimadas, dado que se puede ser propietario de una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) con una dirección fiscal de Montana, independientemente de dónde se viva en el país.

Dijo que le sorprendió ver un marcado aumento en el número de acres controlados por las SRL. En 2004, el 3% de la tierra privada de Montana estaba controlada por una SRL. Ahora esa cifra es del 16%. Aproximadamente 9 millones de acres de tierra privada en Montana forman parte de una SRL, según el estudio, que destacó el potencial de las SRL para obstaculizar la transparencia y dificultar la interacción de los vecinos y el público con una persona.

“Aunque la responsabilidad legal no varía según el tipo de propiedad, los propietarios cuyos nombres se conocen públicamente son más accesibles a los beneficiarios de la confianza pública y responsables de sus acciones de gestión de la vida silvestre a través de mecanismos de gobernanza informales, como las normas sociales”, reza el estudio. “Aunque existen oportunidades para fortalecer la confianza pública en la vida silvestre cuando los intereses de los propietarios privados y el público están alineados, la responsabilidad de los propietarios privados ante los beneficiarios públicos es baja y parece estar disminuyendo en Montana”.

Max Hansen, un abogado que ha ayudado a los propietarios de tierras y a los empresarios a navegar por las transacciones inmobiliarias durante más de 30 años, se opuso a la idea de que las SRL están diseñadas para oscurecer la propiedad. En cambio, las describió como una estructura de protección de responsabilidad que se ha vuelto más fácil de implementar y es “simplemente un buen negocio”.

Hansen añadió en una entrevista con MTFP el martes que ha visto muchos ciclos en la industria inmobiliaria en los 50 años que lleva ejerciendo la abogacía en Montana, incluido un aumento de los compradores que vienen de la costa para aislarse de la pandemia y sus efectos secundarios. Incluso ahora, en medio de un mercado inmobiliario que se suaviza, Hansen dijo que Montana sigue teniendo un atractivo distintivo para los “capitanes de la industria” interesados en las comodidades del Oeste.

“Creo que todo el mundo tiene derecho a su lugar al sol, sin importar lo grande o pequeño que sea”, dijo, y añadió que prefiere que los propietarios de esos grandes terrenos mantengan un “acceso razonable” a las tierras federales y estatales que bordean sus propiedades en lugar de utilizar sus compras para cerrar parcelas públicas.

“[He tenido] la oportunidad de ver lobos, glotones, linces y leones, todo el lote. Me encanta. He tenido la suerte de vivir en una época en la que eso siempre ha estado disponible para mí. Siento mucha empatía por las personas que no han tenido muchas oportunidades de ver eso a lo largo de los años”, dijo Hansen.

Preguntado por cómo su estudio se cruza con la historia y el futuro de Montana, Metcalf dijo que le sorprende cuánto sigue resonando el legado del enfoque del gobierno de EE. UU. hacia la gestión de la tierra en el Oeste.

“[Montana tiene] una historia de transferencia de tierras federales que creó grandes propietarios en el lado privado del registro. Esto nos muestra lo lejos que hemos llegado”, dijo. “No tan lejos”.