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Nueva York
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El presidente Donald Trump, como cualquier político cuyas encuestas muestran un desplome, está desesperado por encontrar un villano, cualquier villano, al que culpar por los problemas de asequibilidad en Estados Unidos. Y Wall Street ha entrado en escena.
Casi un año después de comenzar su segundo mandato, incluso el propio Trump parece entender que la estrategia de culpar a Joe Biden ha perdido fuerza. Su otro blanco habitual, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, se encuentra ahora en su etapa final, con su mandato a punto de concluir esta primavera. Se avecinan elecciones de medio término en otoño, y los estrategas republicanos han estado instando a Trump a presentar un argumento sólido para su estrategia económica y (por el amor de Dios) mantenerse en el mensaje.
Esta semana, el presidente, quien hizo campaña prometiendo asequibilidad para luego calificarla de “engaño” demócrata, presentó dos nuevas propuestas, con pocos detalles, centradas en el costo de la vivienda, un tema central en el descontento económico de Estados Unidos, y en todas las formas en que los tiburones de Wall Street han perjudicado a la gente común.
El problema es que Wall Street no es el problema.
El miércoles, Trump anunció en una publicación en redes sociales que se movería para prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares, siguiendo la línea de los demócratas progresistas. Al día siguiente, publicó una declaración críptica sobre la intención del gobierno de comprar $200 mil millones en bonos hipotecarios en un intento de reducir las tasas de interés y los pagos mensuales.
Según dijo, más detalles se darían a conocer a finales de este mes.
Sin embargo, según la mayoría de los analistas, las propuestas de Trump no abordan el principal factor que impulsa los precios de la vivienda: la falta de oferta. Estados Unidos necesita aproximadamente 4 millones de viviendas más para volver a niveles de asequibilidad, según Goldman Sachs Research.
“Esto no va a cambiar significativamente la asequibilidad”, dijo Jake Krimmel, economista senior de Realtor.com, refiriéndose a la propuesta de prohibir a los inversores de Wall Street adquirir viviendas unifamiliares. “Aunque estos grandes fondos de inversión son ciertamente un villano en los titulares, son una pista falsa cuando se trata de la escasez real y los problemas de asequibilidad que hemos estado viendo en Estados Unidos durante la última década”.
Por “inversores institucionales”, Trump se refiere, por supuesto, a firmas de inversión como las dirigidas por algunos de sus aliados multimillonarios, incluyendo Blackstone, que posee cientos de miles de complejos de apartamentos, parques de casas móviles y viviendas unifamiliares en todo Estados Unidos.
La inversión inmobiliaria ha sido lucrativa para las instituciones desde el colapso del mercado inmobiliario en 2008. La industria financiera intervino en barrios deseables para comprar viviendas repentinamente baratas y comenzó a cobrar alquileres por esas propiedades. Las estimaciones del alcance de estas compras varían, pero un estudio de la Brookings Institution encontró que entre 2012 y 2019, se estima que los inversores institucionales eran propietarios de 240.000 viviendas unifamiliares. Esto convirtió a Wall Street en un blanco frecuente de los demócratas, quienes argumentaron que esta práctica elevaba los precios y excluía a los posibles compradores de vivienda por primera vez de una oportunidad para generar riqueza.
Pero los grandes inversores aún representan una pequeña porción del mercado en general.
Los grandes inversores institucionales, aquellos que poseen más de 1.000 propiedades, representaron entre el 1% y el 3% de las viviendas compradas en 2025, según Krimmel. Esta es una porción relativamente pequeña del pastel, y ha ido disminuyendo en los últimos años a medida que han aumentado las tasas de interés. La gran mayoría de las compras de inversión inmobiliaria provienen de los llamados propietarios “de a pie”, personas que poseen una o dos propiedades adicionales que alquilan para complementar sus ingresos.
Por supuesto, en algunos mercados, particularmente en las ciudades del Cinturón del Sol, los inversores institucionales representan una parte mucho mayor. Un estudio de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental en 2024 encontró que los grandes inversores eran propietarios del 25% de las propiedades en alquiler en Atlanta; 18% en Charlotte, Carolina del Norte; y 14% en Phoenix, por ejemplo. Pero incluso si se detuviera toda la propiedad institucional, Krimmel dice que es poco probable que marque una gran diferencia porque el inventario en esas ciudades ya está aumentando constantemente, manteniendo los precios bajo control.
En esencia, este plan implicaría que el gobierno federal, a través de Fannie Mae y Freddie Mac, compre una gran cantidad de valores respaldados por hipotecas, algo que la Fed ha hecho tradicionalmente en tiempos de turbulencia para evitar que las tasas de interés se disparen. (Fannie y Freddie se retiraron en gran medida del negocio de la inversión en bonos hipotecarios en 2008, cuando los problemas en el mercado de hipotecas subprime obligaron al gobierno a tomar el control de los gigantes hipotecarios para evitar la bancarrota).
Muchos economistas han dicho que aumentar las compras de bonos hipotecarios ayudaría a reducir las tasas hipotecarias, ofreciendo cierto alivio a los compradores de vivienda. Pero, una vez más, hacerlo no hace nada para aumentar la oferta de viviendas.
Y probablemente no incentivará a las personas a vender las casas en las que viven actualmente y buscar otra cosa, un fenómeno conocido como el “efecto de bloqueo”.
“A un nivel alto, siento que esto es poner una tirita en un problema más profundo y probablemente no reduciría las tasas lo suficiente como para deshacer el efecto de bloqueo de las tasas hipotecarias”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de la corredora de bienes raíces Redfin, a la Associated Press.
Históricamente, sin embargo, las tasas hipotecarias alrededor del 6% no son inusuales; es la escasez crónica de oferta lo que ha elevado el precio medio de la vivienda a alrededor de $410.000, un aumento de casi el 30% desde 2020.
Entonces, ¿podrían Trump o el Congreso hacer algo para cambiar la aguja de la asequibilidad?
Sí, dijo Krimmel, pero no tiene el mismo atractivo populista que “darle una lección a Wall Street” en un discurso de campaña o en una publicación en redes sociales.
“Este es un problema endémico realmente difícil. Hay una razón por la que no solo no se ha resuelto, sino que en realidad ha empeorado con el tiempo, porque es realmente complicado”, dijo. “¿Qué puede hacer el gobierno federal? Puede crear incentivos para que los gobiernos estatales y locales aumenten la oferta, para satisfacer la demanda existente. ¿Cómo se ve eso en la práctica? Se trata de establecer la estandarización y las pautas para agilizar los permisos o aumentar la capacidad de zonificación”, es decir, permitir que se construyan más viviendas de forma densa.
¡Inteligente! ¡Sensato! (Y sí, demasiado complejo para una pegatina).
