Gestión de Activos
Evolución de los tipos de interés: los tipos de interés de los créditos a la vivienda se sitúan cerca del 4% a principios de año / Índice de asequibilidad: la compra de pisos en Alemania es asequible, con grandes diferencias
Múnich, 16.01.2026
El mercado inmobiliario alemán muestra dinamismo al inicio del año: los tipos de interés para préstamos a diez años se mantienen cercanos al 4%. Paralelamente, el último Índice de Asequibilidad Interhyp-IW indica que la adquisición de una vivienda en Alemania se ha vuelto más accesible a nivel nacional, aunque con notables diferencias regionales.
Dinámica de los tipos de interés a principios de año: el 4% se acerca
Tras un período de estabilización el año pasado, los potenciales compradores se enfrentan desde finales de 2025 a condiciones crediticias en aumento. “Hemos observado un aumento notable en los tipos de interés de los créditos a la vivienda, que actualmente se sitúan en torno al 3,8% para préstamos a 10 años”, explica Jörg Utecht, Presidente del Consejo de Administración del Grupo Interhyp. “Esto implica cuotas mensuales más elevadas para nuestros clientes. Al mismo tiempo, la capacidad de compra de inmuebles ha aumentado en los últimos años. Si bien los precios de las propiedades están subiendo, aún se mantienen por debajo de sus máximos históricos y los salarios reales han aumentado. A pesar del reciente aumento de los tipos de interés, todavía estamos lejos de los niveles superiores al 4% que experimentamos hace algún tiempo.”
El Índice de Asequibilidad: 128 puntos señalan margen
La reciente edición del Índice de Asequibilidad Interhyp-IW también refleja el aumento de la asequibilidad. En esta ocasión, se ha analizado la asequibilidad de los pisos. Con 128 puntos actualmente, el índice supera el umbral de 100 puntos, situándose claramente en un rango asequible. Los hogares modelo analizados necesitan, de media, el 29% de sus ingresos netos mensuales disponibles para financiar la adquisición de un piso. A modo de comparación, en octubre de 2023 el valor del índice se situaba en 118 puntos. (Contexto: Un valor de 100 significa que el 35% de los ingresos se destina a la cuota. Este es el umbral a partir del cual la compra de una propiedad se considera asequible. Los valores del índice superiores a 100 son, por tanto, más asequibles; si el valor del índice es inferior a 100, la carga supera este umbral).
“La evolución de la asequibilidad es alentadora. Especialmente para los compradores primerizos, los pisos ofrecen una buena oportunidad para acceder a la propiedad, gracias a sus precios relativamente más bajos y a la menor necesidad de capital propio”, señala Jörg Utecht.
Discrepancia regional: las metrópolis siguen siendo un desafío
Si bien la asequibilidad es favorable a nivel nacional, la situación en las metrópolis sigue siendo tensa. En Múnich, Berlín, Hamburgo, Fráncfort y Colonia, el índice se mantiene por debajo de los 100 puntos. “La compra de un piso en las metrópolis sigue siendo un desafío. En estos lugares, es crucial simplificar los procedimientos de planificación y aprobación y agilizar las regulaciones de construcción. Solo así se podrá construir de forma más rápida y económica”, explica Utecht.
Perspectivas de futuro: lo que dicen los socios bancarios
Para los próximos seis meses, el 60% de los encuestados considera posible que los tipos de interés se mantengan estables.
Una opinión representativa del panel: “Se espera que los tipos de interés de referencia del BCE se mantengan sin cambios en un futuro próximo, ya que la inflación en la eurozona se estabiliza en el objetivo del 2%. Sin embargo, los tipos de interés a largo plazo están sujetos a fluctuaciones, influenciadas especialmente por el aumento de la deuda pública, las perspectivas de inflación y el crecimiento económico esperado. Actualmente, prevemos una evolución lateral de los tipos de interés a largo plazo en los próximos meses, ya que estos factores ya están en gran medida descontados.”
El 40% de los encuestados, por otro lado, prevé un aumento de los tipos de interés en torno al 4% para préstamos a 10 años.
Según el panel: “Los primeros días del año han demostrado que las incertidumbres geopolíticas siguen siendo muy presentes y seguirán afectando a los mercados financieros en 2026. Esta incertidumbre probablemente conducirá a una nueva huida hacia activos refugio, lo que debería mantener estables los tipos de interés del mercado de capitales a largo plazo. Sin embargo, a lo largo del año, el aumento de la deuda pública alemana seguirá siendo el factor más importante detrás de un ligero aumento adicional de los tipos de interés del mercado de capitales.”
Conclusión para los compradores: la racionalidad supera al miedo a los tipos de interés
Interhyp recomienda a los potenciales compradores que no se dejen intimidar por la proximidad al 4% en enero, sino que evalúen su propia asequibilidad. Aquellos que estén bien preparados pueden aprovechar las oportunidades del mercado actual.
