¿Ha vuelto a ser rentable la compra para alquilar? Esa es la pregunta que resuena en el mercado inmobiliario, donde los valores de venta han comenzado a recuperarse tras una importante caída posterior a la pandemia, impulsados por la reaparición del crédito hipotecario para los argentinos.
Los analistas coinciden en que, si los préstamos a largo plazo se generalizan, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres. Un mayor número de inquilinos que se conviertan en propietarios implicaría una menor presión sobre la demanda y, por consiguiente, valores de alquiler con un margen más limitado para seguir aumentando. De cara a 2026, el escenario combina señales de estabilización con una alta sensibilidad a la macroeconomía y, en particular, al acceso al crédito.
Un dato clave adicional es que, tras la derogación de la ley de alquileres –en diciembre de 2023–, la oferta ha crecido significativamente y la aceleración de los aumentos en los precios de publicación ha comenzado a moderarse. A pesar de ello, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que actúa como un límite natural para nuevas subidas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo, según explica el economista Federico González Rouco.
En este contexto, la rentabilidad recupera protagonismo. Al cierre de 2025, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos usados en la ciudad de Buenos Aires se situó en 5,47%, un nivel que vuelve a ser relevante para el inversor local, según un informe de Reporte Inmobiliario.
Este indicador surge del análisis de 6954 unidades activas publicadas en portales inmobiliarios, comparando los valores medios de alquiler con los precios de oferta de venta de unidades homogéneas, de uno a cuatro ambientes, en cada barrio porteño.
El relevamiento revela que no todas las tipologías ofrecen el mismo rendimiento. Los departamentos de tres ambientes lideran el ranking, con una rentabilidad promedio anual del 5,83%. Les siguen los monoambientes (5,59%) y los dos ambientes (5,52%), mientras que los cuatro ambientes se quedan rezagados, con un retorno del 4,94%.
Esta diferencia se explica porque las unidades más pequeñas y medianas combinan precios de compra relativamente moderados con una demanda constante en el mercado de alquiler permanente, lo que las hace más eficientes en términos de retorno.
El informe de la plataforma aclara que la rentabilidad calculada corresponde al inicio del contrato. Su evolución posterior dependerá del índice de actualización acordado y de la dinámica futura del valor del inmueble, dos variables que en Argentina nunca son neutras.
La diferencia más notable se observa al analizar el mapa de la Ciudad. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. La Boca, Parque Patricios, Balvanera, Once y Villa Lugano superan el 7% anual de renta bruta, posicionándose como las zonas más atractivas desde una perspectiva estrictamente inversora.
Se trata de barrios históricamente menos favorecidos por los compradores, pero que muestran cifras sólidas cuando se analizan en términos de rendimiento, gracias a un menor valor por metro cuadrado y alquileres que se mantienen estables.
En contraste, los barrios premium, como Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte, presentan rentabilidades más limitadas, que oscilan entre el 4,3% y el 4,9% anual.
¿La razón? Los altos valores de venta comprimen la rentabilidad, incluso con una demanda sólida y un bajo riesgo de desocupación.
Ahora, al analizar la rentabilidad por cantidad de ambientes, el ranking queda conformado de la siguiente forma:
