Un gestor de activos suizo ha identificado una nueva oportunidad de financiación en el mercado inmobiliario comercial alemán tras años de observación. Patrimonium, en colaboración con Bayview, una gestora de activos estadounidense especializada en deuda inmobiliaria con 30 años de experiencia, lanzará una plataforma conjunta para la financiación de propiedades comerciales. Bayview aportará inicialmente 500 millones de euros a esta iniciativa.
Patrimonium ya lleva varios años implementando una estrategia de préstamos directos a empresas en Alemania, operando de forma independiente de los bancos tradicionales.
Retraso inicial en la operación
Según Heine, la plataforma estaba lista para operar a finales de 2024, con la expectativa de cerrar la primera transacción en Alemania durante el primer trimestre de 2025. Sin embargo, “el hecho de que haya tardado un año más se debe a que, tras una primera prueba de mercado, revisamos nuestra estrategia de inversión original”, explica Heine, quien señala una gran cantidad de solicitudes de financiación. “En los primeros tres meses, analizamos solicitudes de crédito por un volumen total de entre 600 y 700 millones de euros”. Estas solicitudes se dividieron en tres categorías principales: préstamos prioritarios garantizados (refinanciaciones y financiación de adquisiciones), financiación subordinada para el desarrollo de nuevos proyectos y soluciones de financiación para créditos inmobiliarios en dificultades.
Las tres categorías presentan oportunidades de inversión debido a la necesidad generalizada de financiación. “Finalmente, decidimos centrarnos principalmente en préstamos prioritarios garantizados, como habíamos planeado originalmente”, afirma Heine. Si bien el mercado de activos en dificultades parece atractivo, es difícil llegar a acuerdos, lo que limita el número de transacciones. El mercado de capital mezzanine enfrenta el desafío de que los clientes alemanes están acostumbrados a las condiciones bancarias anteriores y no aceptan fácilmente los menores ratios de préstamo sobre valor (LTV) combinados con tasas de interés más altas. “En Alemania, todavía es necesario realizar un trabajo importante de concienciación”, señala Heine.
Patrimonium ha estado observando el mercado inmobiliario alemán durante mucho tiempo. Hasta hace uno o dos años, el mercado de crédito para propiedades comerciales en Alemania, según Heine, estaba mal valorado debido a la alta competencia entre los bancos, lo que lo hacía inviable. “Las condiciones de crédito eran muy favorables en comparación con el mercado internacional y los estándares de concesión de crédito aplicados eran a menudo muy laxos”. Esto se reflejaba en ratios de préstamo sobre valor muy elevados. El mercado era, en general, muy favorable para los prestatarios. “La mala valoración era más evidente en el capital subordinado para la financiación de proyectos de desarrollo, conocido como capital mezzanine”, explica Heine, quien indica que las tasas de interés de un solo dígito eran “normales” en Alemania.
Valoración incorrecta
El estándar internacional, sin embargo, ha sido del 15% o más durante años. Además, el capital mezzanine internacionalmente cubre entre el 60% y el 80% del LTV. En Alemania, en cambio, según Heine, era del 80% al 100%. El LTV, que significa “Loan to Value”, indica el valor de la garantía de una propiedad, relacionando el importe del préstamo concedido con el valor de la propiedad. Por lo tanto, los préstamos en Alemania eran más riesgosos y, al mismo tiempo, más baratos en comparación con el mercado internacional. “Esta situación del mercado es precisamente la razón por la que los fondos de crédito no han podido hacer negocios en el mercado inmobiliario alemán en los últimos años”, afirma Heine.
Presión sobre los bancos
Patrimonium ha estado en contacto con Bayview durante varios años, analizando conjuntamente el mercado alemán y esperando que surgiera una brecha de financiación. El cambio en las tasas de interés iniciado en el verano de 2022 finalmente hizo que el mercado fuera viable para la inversión. El dúo busca aprovechar una brecha de financiación que ha surgido en el mercado bancario, ya que los reguladores también han reconocido los problemas en Alemania y exigen ratios de préstamo sobre valor más altos y estándares de concesión de crédito más estrictos. “Lo que era ‘viable’ hace unos años, ya no lo es”, dice Heine. Si la propiedad comercial pertenece al sector minorista, los bancos son aún más cautelosos. “Esto abre las puertas a fondos de crédito como el nuestro para refinanciaciones, en condiciones razonables”, añade Heine.
Inversores cautelosos
Patrimonium busca principalmente financiación garantizada con prioridad en el rango de 50 a 100 millones de euros. Para realizar operaciones de esta magnitud y construir una cartera diversificada, un fondo de miles de millones de euros sería ideal. Sin embargo, lanzar un fondo de esta envergadura con inversores institucionales de habla alemana en el entorno de mercado actual no sería viable para Patrimonium por diversas razones. “Muchos han tenido malas experiencias con la deuda inmobiliaria en el pasado. Actualmente, no se abren puertas fácilmente”, afirma Heine. Por lo tanto, se muestra muy satisfecho con la asociación estratégica con Bayview y optimista en cuanto a la posibilidad de invertir casi por completo los primeros 500 millones de euros este año.
