Si bien la mayoría de los compradores de vivienda optan por hipotecas a tasa fija, existen casos en los que podría ser conveniente analizar una hipoteca a tasa ajustable (ARM). Por ejemplo, las ARM pueden ser una opción inteligente para aquellos que compran una propiedad para alquilar o revender, o que tienen la intención de mudarse en unos pocos años, lo que significa que se mudarían antes de que finalice el período inicial de tasa fija de la ARM y comiencen los ajustes.
A continuación, explicaremos cómo funciona una ARM, cuándo podría ser conveniente considerar una ARM en lugar de un préstamo a tasa fija y analizaremos las tasas actuales de las ARM de algunos de los principales prestamistas.
Puede consultar el informe de tasas de ARM del día hábil anterior aquí: ARM rates report here.
Tasas promedio de las hipotecas ARM
Fortune revisó los datos más recientes disponibles a partir del 13 de marzo. Estas son tasas de muestra proporcionadas por las instituciones, basadas en supuestos específicos sobre el perfil crediticio y la ubicación de un prestatario hipotético. Las estimaciones pueden incluir la suposición de puntos de descuento hipotecario. Si decide solicitar un préstamo, tenga en cuenta que la tasa que reciba puede variar de las tasas de muestra que se muestran aquí.
Una ARM 7/6 es aquella con una tasa fija durante siete años, seguida de períodos de ajuste cada seis meses.
Hipotecas a tasa fija vs. Hipotecas a tasa ajustable
Aproximadamente el 92% de los hogares con hipotecas tienen préstamos a tasa fija. A diferencia de las ARM, donde la tasa de interés puede fluctuar después de un período inicial de tasa fija, su tasa es la misma durante toda la vida del préstamo. Es fácil entender por qué es una opción popular.
Sin embargo, las ARM pueden tener sentido en ciertas situaciones. En otras palabras, podría descubrir que usted pertenece al aproximadamente 8% de los titulares de hipotecas que deciden que este tipo de préstamo ofrece una oportunidad.
Cuándo podría considerar una hipoteca a tasa ajustable
Aquí hay tres categorías de compradores de vivienda para los cuales las ARM pueden ser útiles:
- Compradores de viviendas temporales o “de inicio”. Si está bastante seguro de que no estará en su hogar por mucho tiempo, una ARM podría ser una opción estratégica, ya que puede aprovechar la baja tasa de interés del período fijo y luego vender la propiedad antes de que llegue el período de ajuste.
- Inversores. Muchos inversores inmobiliarios prefieren las ARM por la misma razón. Pueden asegurar una baja tasa de interés por adelantado y, a medida que se acerca el período de ajuste en tres, cinco o siete años, pueden ajustar el alquiler para reflejar el nuevo pago de la hipoteca o vender la propiedad y comprar la siguiente.
- Compradores en períodos de altas tasas de interés. Finalmente, muchos compradores se arriesgan con una hipoteca a tasa ajustable durante períodos de altas tasas de interés, ya que es más probable que ofrezca una tasa más baja por adelantado y, en última instancia, si las cosas se calman para cuando expire su período fijo.
Cómo funcionan las hipotecas a tasa ajustable
Las ARM generalmente comienzan con una tasa de interés fija baja durante un período de tiempo determinado, como tres, cinco, siete o diez años, y después de que expire el “período fijo”, comienza el “período de ajuste”.
Aquí es donde las cosas se ponen interesantes. Durante el período de ajuste, la tasa de interés de su ARM puede fluctuar en función de varios factores clave, que incluyen:
- Tasas de referencia. Las ARM generalmente obtienen su tasa de interés base de un punto de referencia llamado Secured Overnight Financing Rate (SOFR). El Tesoro de EE. UU. publica un nuevo SOFR cada mañana como una forma de decirle a los bancos y prestamistas “aquí está el costo de pedir dinero prestado hoy”. Eso, a su vez, ayuda a los prestamistas a establecer tasas de interés apropiadas para el mercado para varios productos, desde préstamos para automóviles hasta hipotecas.
- Márgenes. El margen es un porcentaje fijo que su prestamista agrega al índice para determinar la tasa de interés de su ARM. Por lo tanto, si tiene una ARM vinculada al SOFR y el SOFR es del 5% mientras que su margen es del 2%, su tasa de ARM será del 7%. Los márgenes generalmente oscilan entre el 2% y el 3.5% y pueden variar según el prestamista, el préstamo y su solvencia. Los márgenes también están establecidos en piedra como parte del acuerdo de préstamo, por lo que es mejor investigar para ver qué prestamistas pueden ofrecer márgenes más competitivos.
- Topes de tasa. Finalmente, los topes de tasa limitan cuánto puede aumentar su tasa durante el curso del préstamo. Los topes de ajuste “iniciales” controlan cuánto puede aumentar la tasa la primera vez, los topes de ajuste “subsecuentes” dictan cuánto puede aumentar después del tope inicial y los topes de ajuste “de por vida” limitan cuánto puede aumentar su tasa de interés en total.
La duración más común de una ARM puede ser 5/1, lo que significa que el préstamo tiene una tasa de interés fija durante cinco años y, una vez que expire, la tasa de interés comenzará a cambiar cada año durante 25 años (la mayoría de las ARM tienen un plazo de 30 años).
Otra duración común de la ARM es 10/6, lo que significa que tendrá un período fijo de 10 años y un período de ajuste de 20 años durante el cual la tasa de interés cambiará cada seis meses. También puede ver ARM 3/1, 7/1 y 10/1.
Más información: Por qué la tasa de financiación nocturna asegurada podría ser importante para su hipoteca.
Consulte nuestros informes diarios de tasas
Refinanciamiento de una ARM a una hipoteca a tasa fija
A veces, incluso si fue ventajoso comprar su propiedad utilizando una ARM, eventualmente se da cuenta de que una hipoteca a tasa fija sería preferible a futuro. Por ejemplo, tal vez haya decidido que su primera vivienda será una vivienda a largo plazo después de todo. No está solo en esa situación: una investigación de 2024 encontró que un número considerable de propietarios millennials y de la Generación Z no pueden permitirse actualizar y están adaptándose a sus viviendas de inicio.
Independientemente de la razón específica, sepa que es posible refinanciar de una ARM a una hipoteca a tasa fija. De hecho, probablemente sea una razón bastante común para que los titulares de ARM refinancien.
Refinanciar de una ARM a una hipoteca a tasa fija no es ciencia espacial y funciona de manera similar a refinanciar de fija a fija. Presentará solicitudes con varios prestamistas para encontrar las mejores tasas, proporcionará la documentación necesaria, cerrará su nuevo préstamo y pagará su préstamo anterior en su totalidad.
Pros y contras de las hipotecas a tasa ajustable
Como cualquier otro tipo de hipoteca, las ARM tienen una combinación de pros y contras. Si bien su prestamista puede decidir en última instancia qué tipo de hipoteca es el adecuado para usted, conocer los conceptos básicos puede ayudarlo a presupuestar y navegar los primeros pasos del proceso:
Pros
- Posibilidad de una tasa de interés inicial más baja. Los prestamistas generalmente ofrecen tasas de interés más bajas para las ARM que para las hipotecas a tasa fija durante el período inicial (también conocido como período fijo).
- Requisitos más bajos para el prestatario. Debido a que los pagos mensuales comienzan más bajos, muchos prestamistas pueden flexibilizar los requisitos para los prestatarios de ARM en comparación con los prestatarios a tasa fija (por ejemplo, potencialmente aceptando prestatarios con un DTI del 50%).
- Los pagos mensuales pueden disminuir. Si las tasas de interés bajan entre ahora y cuando finalice su período fijo, es posible que termine pagando un pago mensual aún más bajo.
Contras
- Pero, los pagos mensuales pueden aumentar. Una vez que expire su tasa fija, su tasa de interés puede aumentar tanto como lo permita el tope de por vida (a menudo hasta 5 puntos porcentuales más que su tasa inicial). Para ilustrarlo, si la tasa de interés de un capital de $400,000 aumentó de 7% a 12% de la noche a la mañana, el pago mensual aumentaría de algo como $2,661 a alrededor de $4,114, un aumento de $1,453, o el 54.6% para decirlo de otra manera.
- Difícil de comparar tasas. Cuando se eliminan los puntos de descuento de la ecuación, las ofertas de hipotecas a tasa fija de los prestamistas No. 1 y No. 2 serán relativamente fáciles de comparar. Sin embargo, las ARM tienen numerosas partes móviles y puede ser difícil encontrar la mejor oferta por adelantado.
- Menos tranquilidad. Incluso cuando aumentan los costos de los impuestos y el seguro, los prestatarios a tasa fija tienen la tranquilidad de saber que su pago hipotecario fundamental nunca cambiará. Los prestatarios de ARM pueden disfrutar de tasas más bajas por adelantado y posiblemente tasas más bajas a largo plazo, pero no disfrutarán de esa sensación de estabilidad a largo plazo.
