Photo: RNZ / REECE BAKER
El año 2025 no fue favorable para muchos analistas de precios de vivienda, quienes tuvieron que revisar sus pronósticos a la baja en repetidas ocasiones a medida que avanzaba el año.
Al inicio del año, Westpac preveía un aumento de los precios del 7 por ciento. En un momento dado, ASB estimó que podrían subir hasta un 10 por ciento.
Sin embargo, aunque la actividad se recuperó en los últimos 12 meses, los precios se mantuvieron relativamente estables e incluso experimentaron meses de descenso a mediados de año.
¿Qué perspectivas se vislumbran para los próximos 12 meses?
Los analistas del sector sugieren que es probable que los precios experimenten un ligero aumento en el próximo año, aunque esta vez nadie espera incrementos cercanos a los dos dígitos.
Mike Jones, economista jefe de BNZ, señaló que los precios de la vivienda podrían aumentar un 4 por ciento en 2026, cifra similar a la prevista por el Banco de la Reserva.
«Hemos tenido tres años en los que los precios de la vivienda básicamente se han mantenido estables, y creemos que la tendencia comenzará a revertirse», afirmó.
Sin embargo, matizó que este aumento sería inferior al incremento promedio de años anteriores y que existe la posibilidad de que sea incluso menor al 4 por ciento.
Según Jones, el volumen de transacciones ha vuelto a niveles saludables.
«Si analizamos los factores que impulsarán la demanda el próximo año, todos son positivos: la economía se está reactivando, lo que suele coincidir con un aumento de la actividad en el mercado inmobiliario, el crecimiento de la población probablemente se acelerará… Y las tasas hipotecarias podrían no bajar mucho más, pero se mantendrán relativamente bajas y en niveles que apoyarán una mayor inversión en vivienda.
«Por lo tanto, creemos que la actividad seguirá recuperándose. La gran incertidumbre en lo que respecta a los precios de la vivienda reside en la oferta, que ha sido el factor determinante en los últimos dos años.
«A pesar de las menores tasas hipotecarias y el aumento de la demanda, el mayor número de transacciones se ha visto más que compensado por el aumento de las propiedades en venta y el crecimiento de la oferta. Podríamos encontrarnos en la misma situación el próximo año, con una oferta que se ajusta bien a la demanda y pocos cambios en los precios de la vivienda.»
Kelvin Davidson, economista jefe de la firma de datos inmobiliarios Cotality, consideró que un aumento del 4 o 5 por ciento es una estimación probable.
«Algunos de los factores que han frenado los precios de la vivienda –la asequibilidad, el gran número de propiedades en venta, la lenta adaptación a las menores tasas hipotecarias, una economía débil y un mercado laboral flojo– parecen estar revirtiéndose ahora. La asequibilidad ha vuelto a la normalidad, las tasas de interés se están transmitiendo más rápidamente, la economía está comenzando a recuperarse y el número de propiedades en venta ha disminuido. Las condiciones son definitivamente propicias para el crecimiento de los valores de las propiedades el próximo año.»
No obstante, advirtió que factores como las relaciones deuda-ingreso limitarían el crecimiento y que aún existe una importante oferta de viviendas en construcción.
Davidson señaló que Wellington y Auckland se han quedado rezagados en comparación con otros mercados y podrían tener más margen para crecer. «No estoy diciendo que necesariamente lo hagan, pero en algún momento en esos mercados podrían recuperarse más rápidamente. En general, creo que probablemente seguiremos teniendo una economía a dos velocidades… las zonas rurales de Canterbury, Southland y Taranaki podrían experimentar un crecimiento más fuerte, como ya ha ocurrido este año.»
Gareth Kiernan, pronosticador jefe de Infometrics y uno de los pocos que inicialmente esperaba que el mercado inmobiliario fuera débil en 2025, expresó su falta de confianza en un crecimiento significativo.
«Seguimos viendo los precios de la vivienda estancados o incluso con una ligera tendencia a la baja el próximo año. Esto se basa esencialmente en nuestro argumento sobre la asequibilidad, que indica que, si bien las tasas de interés son más bajas, esto no necesariamente significa que la gente quiera endeudarse más o pagar más por la vivienda. Las relaciones precio de la vivienda-ingreso siguen siendo peores que en cualquier momento anterior a 2020.»
Sin embargo, reconoció que una fuerte recuperación económica podría ejercer presión sobre los precios de la vivienda y que su pronóstico no es tan sólido como en años anteriores.
Mercado de alquileres
Jones explicó que la evolución del mercado de alquileres dependerá del crecimiento de la población.
Los alquileres se han desacelerado significativamente en todo el país.
«El crecimiento de la población es bastante débil, aproximadamente la mitad del promedio a largo plazo, y esto ha generado un exceso de oferta, especialmente debido a las salidas de Nueva Zelanda a niveles relativamente altos. Creo que la situación cambiará el próximo año y veremos que los mercados de alquiler se estabilicen.»
Kiernan coincidió en que el mercado de alquileres probablemente se mantendrá plano. «Tenemos una débil migración neta, un débil crecimiento de la población, y hemos estado viendo los efectos de esto en la debilidad del mercado de alquileres a lo largo de este año.»
Davidson señaló que, aunque los alquileres han disminuido ligeramente, siguen siendo altos en relación con los ingresos. «Esto actúa como un freno natural. Todavía hay una cantidad considerable de propiedades disponibles. El reequilibrio del parque inmobiliario en general está limitando los precios, pero también los alquileres… aunque los alquileres no suelen bajar por mucho tiempo.
«Por lo tanto, podría haber un ligero crecimiento el próximo año. En general, creo que los mercados de alquileres seguirán siendo moderados, ligeramente favorables a los inquilinos y más difíciles para los propietarios.»
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