■ Venta como ‘salida’ para propietarios de múltiples viviendas
“No se contempla una mayor flexibilización de las regulaciones crediticias”
Contratos hasta el 9 de mayo en Gangnam 3gu y Yongsan
Exención del impuesto a las ganancias de capital por ventas dentro de los cuatro meses
Se pospone el requisito de registro de domicilio para la compra de viviendas con inquilinos
매물 더 나올까
Se prevé un aumento significativo en la oferta de viviendas de propietarios con múltiples propiedades, ya que los compradores que sean compradores por primera vez podrán aplazar la obligación de residencia hasta el 11 de febrero de 2028. En las 21 áreas de Seúl y 12 áreas de Gyeonggi, designadas recientemente como áreas de ajuste, la restricción a compradores por primera vez se elimina cuando se adquieren propiedades de propietarios con múltiples viviendas con un período de arrendamiento restante inferior a seis meses. Tanto compradores como vendedores se muestran optimistas ante la última oportunidad de realizar una inversión con diferencial (compraventa con contrato de arrendamiento), lo que podría dinamizar el mercado inmobiliario antes y después de las vacaciones de Año Nuevo Lunar.
El 12 de febrero, el Ministerio de Economía y Finanzas, entre otros, anunció el “Plan para finalizar y complementar la exención del impuesto a las ganancias de capital para propietarios de múltiples viviendas”. Según el ministerio, la exención de la obligación de residencia se aplicará por hasta dos años, hasta el 11 de febrero de 2028, para los contratos de arrendamiento celebrados hasta la fecha de anuncio. Si bien se han flexibilizado las regulaciones para facilitar la venta de propiedades por parte de propietarios con múltiples viviendas, los propietarios de una sola vivienda quedan excluidos. Los compradores de propiedades de propietarios con múltiples viviendas deben ser compradores por primera vez, mientras que los vendedores deben ser propietarios con múltiples viviendas. Esta política tiene como objetivo evitar que los propietarios de viviendas existentes se beneficien de esta flexibilización para adquirir una única vivienda de mayor calidad.
El proceso de compra de una vivienda ocupada por el propietario es relativamente sencillo. En los distritos de Gangnam 3 y Yongsan, se debe pagar el depósito inicial antes del 9 de mayo y obtener el permiso de transacción de terrenos para registrar y ocupar la propiedad antes del 9 de septiembre de este año. Los límites de los préstamos hipotecarios son de 600 millones de wones para propiedades con un precio de venta inferior a 1.5 mil millones de wones, 400 millones de wones para propiedades entre 1.5 y 2.5 mil millones de wones, y 200 millones de wones para propiedades superiores a 2.5 mil millones de wones.
Para las propiedades ocupadas por inquilinos, se debe firmar el contrato antes del 9 de mayo, pagar el saldo final el 9 de septiembre de este año y registrar la propiedad asumiendo el depósito de garantía. El proceso implica devolver el depósito de garantía al inquilino al vencimiento del contrato y ocupar la propiedad. Sin embargo, incluso si un comprador por primera vez adquiere una propiedad con contrato de arrendamiento de un propietario con múltiples viviendas, el límite del préstamo para devolver el depósito de garantía al inquilino existente es de, como máximo, 100 millones de wones.
Parece posible realizar una “transición temporal”. En las 21 áreas de Seúl y 12 áreas de Gyeonggi, designadas recientemente como áreas de ajuste, los compradores no están restringidos a ser compradores por primera vez cuando adquieren propiedades de propietarios con múltiples viviendas con un período de arrendamiento restante inferior a seis meses a partir de la fecha del permiso. Por ejemplo, esto permitiría a alguien cambiar su apartamento en Gyeonggi por uno en Seúl. Sin embargo, debido a las limitaciones de tiempo, los límites de los préstamos y la presencia de inquilinos, la viabilidad de esta opción parece limitada.
Los propietarios con múltiples viviendas parecen inclinarse por la venta ahora que se ha resuelto el “riesgo del inquilino”. Según la plataforma de datos inmobiliarios Asil, el número de propiedades de apartamentos en venta en Seúl aumentó un 3.2% en comparación con hace dos días, alcanzando las 62,357 unidades. El 10 de febrero, algunos propietarios con múltiples viviendas comenzaron a buscar inquilinos para los apartamentos que planean comprar en una última oportunidad de inversión con diferencial, a la espera de la publicación del plan complementario del gobierno. En muchos casos, las propiedades puestas a la venta por los propietarios con múltiples viviendas han visto aumentar sus precios.
A, residente en el distrito de Seongbuk-gu, Gil-eum-dong, en Seúl, comentó: “Estaba considerando un apartamento en el área de Dapsipri que valía 1.5 mil millones de wones, pero recientemente ha subido unos 300 millones de wones, lo que dificulta el cumplimiento de los límites del préstamo”. Durante la sesión informativa del mismo día, el gobierno declaró que no se está considerando una mayor flexibilización de las regulaciones crediticias.
Lee Eun-hyeong, investigadora del Instituto de Políticas de Construcción de Corea, señaló: “Dado que el objetivo es inducir a la venta de un gran volumen de propiedades en un corto período de tiempo, será necesario observar los resultados futuros para determinar si esto conducirá a una cantidad significativa de propiedades que puedan reducir los precios generales del mercado”.
Por otra parte, para aplicar esta medida, será necesario modificar los decretos de aplicación de la Ley del Impuesto sobre la Renta y la Ley de Declaración de Transacciones Inmobiliarias.
