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En los escaparates de las oficinas inmobiliarias de Seocho, Gangnam y Songpa, considerados el corazón de Gangnam, se observan ofertas de propiedades inusuales. Mientras que tradicionalmente predominaban los anuncios de compraventa, recientemente se han añadido ofertas de «venta urgente extrema». Además, en esta zona, donde apartamentos de gran altura de entre 80 y 100 metros cuadrados y áticos de lujo solían alcanzar un precio promedio de 3 mil millones de wones (aproximadamente 2.3 millones de dólares), se está produciendo una oleada de subastas judiciales, adjudicándose las propiedades por debajo del 70% de su valor tasado y registrando caídas continuas. Aquellos con perspicacia que anticiparon un colapso inmobiliario están vendiendo rápidamente sus propiedades.

Se vislumbra el fin de la invencibilidad del mercado inmobiliario coreano, una creencia que ha perdurado durante tres décadas. Si bien el impacto de esta situación puede ser percibido de manera diferente según si se es propietario o no, una profundización de esta tendencia podría sumir a la economía coreana en una prolongada recesión. Esto no se limita a una simple depreciación del valor de los activos inmobiliarios. El mercado inmobiliario coreano supera los 6,000 billones de wones (aproximadamente 4.6 billones de dólares), más de tres veces el Producto Interno Bruto (PIB) del país. Un colapso de este mercado podría llevar a la quiebra a instituciones financieras y constructoras, afectando gravemente la economía real y provocando una fuerte desaceleración.

La situación actual del mercado inmobiliario coreano guarda un gran parecido con el inicio de la «Década Perdida» de Japón. En 1985, Estados Unidos, buscando devaluar el dólar debido a su déficit comercial, convocó a los ministros de finanzas del Reino Unido, Francia, Alemania Occidental y Japón en el Hotel Plaza de Nueva York, llegando a un acuerdo para reajustar los tipos de cambio y revalorizar sus monedas. Japón, que había disfrutado de un auge exportador sin precedentes, respondió al aumento del yen, provocado por el «Acuerdo Plaza», con una política de tipos de interés ultrabajos, reduciéndolos a un mínimo histórico del 2.5% en la década de 1990 para estimular la demanda interna. En ese momento, Corea del Sur mantenía un tipo de interés del 4.75%. La abundante liquidez resultante se dirigió al mercado inmobiliario y bursátil, creando una burbuja económica que finalmente estalló, sumiendo a Japón en una prolongada recesión.

La economía coreana actual se encuentra en un estado de alta inflación, altos tipos de interés y un tipo de cambio elevado, agravado por una drástica disminución de la población activa. Además, las políticas de un posible regreso de la administración Trump están generando dificultades para las empresas, y la presión por aranceles más altos está impulsando la inversión extranjera y la fuga de capitales, contribuyendo al aumento del tipo de cambio. El principal impulsor de la reciente subida del tipo de cambio es, sin embargo, la diferencia de 1.25 puntos porcentuales en los tipos de interés con Estados Unidos, lo que ha provocado la salida de inversores extranjeros.

Los precios promedio de los apartamentos en el distrito de Gangnam 3 en Seúl son de 3 mil millones de wones, más del doble del valor de las ciudades más caras de Estados Unidos. Nueva York tiene un promedio de 1.1 mil millones de wones y Los Ángeles de 900 millones de wones, mientras que el PIB per cápita en estas dos ciudades es 2.5 veces mayor que el de Corea del Sur. Considerando todos los indicadores, como el PIB, el PIR, la tasa de crecimiento económico y la estructura demográfica, se estima que el valor promedio de la propiedad en Seúl debería rondar los 500 millones de wones.

Un problema aún mayor es la grave disminución de la población joven, lo que genera una demanda insuficiente. La estructura demográfica está cambiando: los ciudadanos de 50 y 60 años, que vivieron durante el período de alto crecimiento, se están preparando para la jubilación o ya se han jubilado. Además, la generación de los 586, que comenzó a recibir beneficios de pensión en 1988, tras 30 o 40 años de vida laboral, es la que más se beneficia del sistema de pensiones. Sin embargo, los grupos de edad de 40 a 60 años, que ya poseen una alta proporción de viviendas o están a punto de jubilarse, representan el 60% de los activos de los hogares coreanos, con entre el 70% y el 80% de esos activos invertidos en bienes raíces.

En Estados Unidos, la proporción de activos inmobiliarios es de solo el 30%. En Corea del Sur, la proporción de activos financieros fácilmente convertibles en efectivo, como acciones y bonos, es muy baja. En los últimos 30 años, los precios de las propiedades se han disparado, aumentando la riqueza, pero gran parte de ella está inmovilizada en bienes raíces, lo que dificulta disponer de dinero para la jubilación. Si bien esto no representa un problema importante durante la vida laboral, cuando se cuenta con ingresos, la situación cambia drásticamente al jubilarse, ya que desaparecen los ingresos fijos y, sin ahorros, solo queda la pensión. La pensión promedio combinada para una pareja de clase media oscila entre 1 y 1.5 millones de wones. Para subsistir, algunos se ven obligados a vender sus propiedades en Gangnam y mudarse a las afueras de Seúl o a regiones más alejadas, reduciendo el tamaño de su vivienda o alquilando.

El mercado es implacable. Finalmente, los precios se ajustan a la capacidad de compra de los compradores. La burbuja inevitablemente estallará.

Lee Hyung-guk, filósofo político, VA>

Los bancos coreano-americanos del sur de California continúan mostrando un crecimiento constante en el ranking de instituciones financieras del condado de Los Ángeles. Este progreso se atribuye, en particular, a su solidez en el mercado de préstamos, lo que ha impactado positivamente en sus resultados.

Según un análisis realizado por la Los Angeles Business Journal (LBJ), basado en datos de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) y el rendimiento bancario, Bank of Hope (dirigido por Kevin Kim) se mantiene en la quinta posición del ranking de 39 bancos con sede en el condado de Los Ángeles, considerando el tamaño de sus activos al tercer trimestre de 2025. Bank of Hope ocupa esta posición desde el segundo trimestre de 2023. Sus activos totales ascienden a 18.510 millones de dólares. Además, a nivel nacional, Bank of Hope se sitúa en el puesto 94 entre más de 4.400 bancos, siendo el único banco coreano-americano en el top 100.

Le sigue Hanmi Bank (dirigido por Barney Lee), que ocupa el noveno lugar con 7.812 millones de dólares en activos. PCB Bank (dirigido por Henry Kim) se encuentra en la posición 15 con 3.362 millones de dólares, mientras que Open Bank (dirigido por Sang-gyo Oh) y CBB Bank (Park Seung-ho) ocupan el 16º y 17º lugar, respectivamente, con activos de 2.615 millones de dólares y 1.962 millones de dólares.

El banco con mayor presencia en el condado de Los Ángeles es City National Bank, con activos que alcanzan los 96.474 millones de dólares. En segundo lugar se encuentra East West Bank, el banco chino-americano más grande de Estados Unidos, con activos de 79.082 millones de dólares, acercándose a los 80.000 millones. Bank of California ocupa el tercer lugar con 33.924 millones de dólares, seguido por Cathay Bank, de origen chino, con 24.059 millones de dólares.

Los bancos coreano-americanos han demostrado una fuerte presencia en el sector de préstamos. En el ranking de los 30 principales bancos en préstamos inmobiliarios, Bank of Hope ocupa el quinto lugar con 11.135 millones de dólares (el 77% de su cartera total). Hanmi Bank se sitúa en el octavo lugar con 5.052 millones de dólares (78%), seguido por PCB Bank en la posición 13 con 2.320 millones de dólares (85%), Open Bank en el puesto 14 con 1.922 millones de dólares (90%) y CBB Bank en el 16º lugar con 1.356 millones de dólares (95%). Sin embargo, se señala que la alta concentración de préstamos inmobiliarios en estos bancos requiere una gestión de riesgos adecuada y una diversificación de la cartera crediticia.

En cuanto a los préstamos comerciales e industriales (C&I), Bank of Hope ocupa el quinto lugar entre los 30 principales bancos con 2.770 millones de dólares (el 19% de su cartera total). Hanmi Bank se sitúa en el noveno lugar con 1.223 millones de dólares (19%), seguido por PCB Bank en la posición 14 con 380 millones de dólares (11%), Open Bank en el puesto 18 con 131 millones de dólares (6%) y CBB Bank en el 20º lugar con 89 millones de dólares (6%). Se considera necesario aumentar la proporción de préstamos comerciales e industriales en la cartera total de estos bancos. Se sugiere que los bancos coreano-americanos inviertan en la formación de personal especializado para expandir su oferta de préstamos C&I y competir con los bancos tradicionales y de origen chino.

En el ranking de los 19 principales bancos en préstamos al consumo, incluyendo tarjetas de crédito, Bank of Hope ocupa el sexto lugar con 28 millones de dólares (el 0,2% de su cartera total). PCB Bank se sitúa en el puesto 11 con 8 millones de dólares (0,3%), seguido por Hanmi Bank en el puesto 12 con 7 millones de dólares (0,1%) y CBB Bank en el puesto 15 con 3 millones de dólares (0,2%). Se espera que los bancos coreano-americanos mejoren su desempeño en el mercado de financiación al consumidor.

En cuanto a la cuota de mercado de depósitos en el condado de Los Ángeles, Bank of Hope tiene una participación del 1,65%, situándose en el puesto 12, mientras que Hanmi Bank tiene una participación del 0,87%, ocupando el puesto 19, cifras relativamente bajas.

JP Morgan Chase lidera el ranking de depósitos con una cuota de mercado del 18,8%, seguido por Bank of America (16,9%), Wells Fargo Bank (11,8%), City National Bank (9,8%), East West Bank (7,0%), Citibank (5,2%) y US Bank (3,6%). Estos grandes bancos dominan el mercado con una cuota de mercado abrumadora.

Jo Hwan-dong 기자>