El aumento en el desarrollo de proyectos de viviendas para nativos hawaianos ha generado un cuello de botella en el acceso a créditos hipotecarios de bajo interés financiados con fondos federales, especialmente para hogares de bajos ingresos.
El Departamento de Tierras para el Hogar Hawaiano (DHHL) informó recientemente a una comisión legislativa estatal que se enfrenta a una creciente demanda de estos préstamos, superando su capacidad para ofrecer las hipotecas especiales con una tasa de interés del 1%.
Históricamente, este tipo de financiamiento se ha utilizado en una proporción relativamente pequeña de las compras de viviendas bajo el programa de asignación de tierras del DHHL, en el que los beneficiarios de la agencia reciben arrendamientos de terrenos por $1 al año, pero deben pagar por construir o adquirir su propia vivienda. Esto se debió, en parte, a la limitada subdivisión de terrenos durante décadas y a las bajas tasas hipotecarias en años recientes.
Actualmente, el DHHL ha intensificado el desarrollo de subdivisiones utilizando $600 millones asignados por la Legislatura en 2022, en un contexto de tasas hipotecarias relativamente altas. Según datos de Freddie Mac, la tasa promedio para un préstamo hipotecario a 30 años con tasa fija fue del 6.16% la semana pasada, en comparación con el 3.22% en el mismo período de 2022.
Como resultado, el DHHL tiene aproximadamente $31 millones en solicitudes de préstamos pendientes o aprobadas de hogares de beneficiarios que cumplen con los requisitos para el financiamiento, ya que sus ingresos no superan el 80% de la mediana de ingresos del condado. Sin embargo, la agencia solo puede emitir una fracción de estos préstamos, debido en parte a una restricción estatal.
Esta restricción es un límite de $7 millones para un fondo rotatorio del DHHL utilizado para otorgar los préstamos, con fondos proporcionados bajo la Ley de Asistencia y Autodeterminación de Vivienda para Nativos Americanos de 1996, también conocida como NAHASDA.
Don’t miss out on what’s happening!
Stay in touch with breaking news, as it happens, conveniently in your email inbox. It’s FREE!
El DHHL alcanzó el límite máximo en octubre para el presente año fiscal, que finaliza el 30 de junio.
Funcionarios de la agencia informaron a la Comisión de Medios y Vías del Senado estatal, durante una reunión el jueves, que les gustaría que la Legislatura elevara el límite para el próximo año fiscal a $23 millones. Sin embargo, incluso esta cantidad no sería suficiente para satisfacer la demanda.
Lehua Kinilau-Cano, gerente de relaciones gubernamentales de NAHASDA en el DHHL, informó a los miembros del comité que los funcionarios de la agencia se sorprendieron por la alta demanda de financiamiento hipotecario y decidieron solicitar un nuevo límite de $23 millones en septiembre, basándose en la demanda existente cuando la Comisión de Viviendas Hawaianas consideraba los planes presupuestarios del DHHL.
“Trabajamos con la mejor información disponible al preparar el presupuesto”, afirmó. “No anticipamos este nivel de demanda”.
Actualmente, el DHHL tiene 52 préstamos NAHASDA pendientes por un total de $31 millones, o un promedio de $596,000 cada uno, que la agencia desea financiar en el próximo año fiscal para ayudar a los beneficiarios a convertirse en propietarios de viviendas, incluyendo hipotecas para 51 viviendas que están siendo construidas y vendidas por Gentry Homes en una subdivisión de 115 lotes del DHHL en Kapolei llamada Ka‘uluokaha‘i.
Los $7 millones en préstamos NAHASDA emitidos este año fiscal se destinaron a 10 viviendas en un proyecto de Maui llamado Pu‘uhona, donde la empresa de desarrollo Dowling Co. está construyendo y vendiendo viviendas, y a una vivienda en Waimanalo.
Los precios de las viviendas en Pu‘uhona oscilan entre $411,000 para unidades de dos habitaciones y hasta $699,000 para viviendas con cinco habitaciones.
Kinilau-Cano explicó que los préstamos NAHASDA son fundamentales para que los beneficiarios del DHHL de bajos ingresos se conviertan en propietarios de viviendas, y que históricamente estos hogares a menudo eran excluidos de la lista de solicitantes de asignaciones de tierras porque no podían permitirse comprar una casa en un terreno disponible.
“Por eso el financiamiento de NAHASDA es tan crítico”, dijo al comité.
El DHHL tiene una lista de espera de aproximadamente 30,000 beneficiarios hawaianos que buscan arrendamientos de tierras. La agencia prevé poder desarrollar 2,472 lotes para 2031 utilizando $511 millones de la asignación de $600 millones del estado. Otros $52 millones se han destinado a la compra de terrenos y $36 millones se están invirtiendo en servicios para los beneficiarios, que incluyen algún financiamiento hipotecario.
Los límites de ingresos anuales para calificar para los préstamos NAHASDA en Oahu equivalen a alrededor de $85,000 para una persona soltera, $97,000 para una pareja y $122,000 para una familia de cuatro miembros. En Maui, los límites aproximados para tamaños de hogar comparables equivalen a $75,000, $86,000 y $108,000.
Además de los préstamos con una tasa de interés del 1%, el DHHL también ofrece préstamos sin intereses utilizando fondos NAHASDA para los beneficiarios que ayudan a construir sus propias viviendas bajo un programa de Habitat for Humanity.
Aumentar el límite del fondo rotatorio del DHHL que contiene capital de financiamiento hipotecario NAHASDA no es una tarea difícil para la Legislatura, dado que el cambio no afectaría el presupuesto estatal. Al mismo tiempo, la capacidad del DHHL para gastar los fondos NAHASDA es un problema urgente.
“Si los fondos federales no se gastan a tiempo, podríamos ver reducciones en el futuro”, dijo el senador Donovan Dela Cruz, presidente del Comité de Medios y Vías, en un mensaje de texto después de la reunión informativa.
Actualmente, el DHHL tiene $20 millones en fondos NAHASDA, que pueden utilizarse para una variedad de cosas que ayudan a los beneficiarios. Existe una solicitud pendiente en el Congreso para proporcionar otros $22.3 millones para el presente año fiscal federal que comenzó el 1 de octubre, lo que coincide con la cantidad recibida en años recientes.
Sin embargo, el presidente Donald Trump ha propuesto eliminar dicha financiación de becas, en parte porque el DHHL acumuló ingresos no gastados de años anteriores.
“El programa tiene grandes saldos y solo un beneficiario, que estaría más apropiadamente financiado por el Estado de Hawái”, dijo la Oficina de Gestión y Presupuesto de Trump en una carta del 2 de mayo al presidente del Comité de Asignaciones del Senado de los Estados Unidos.
El DHHL no recibió financiación anual para el programa durante la administración demócrata del presidente Barack Obama en 2016 debido a fondos no gastados que provocaron la indignación de algunos líderes estatales y beneficiarios del DHHL en ese momento. Sin embargo, el DHHL parece estar demostrando que ahora tiene una gran necesidad de financiación.
Los $31 millones en préstamos pendientes incluyen $9.5 millones para 18 hogares de beneficiarios que tienen acuerdos pendientes para comprar viviendas, incluidas las viviendas programadas para finalizarse este año, informó Kinilau-Cano al comité del Senado.
“Estas personas ya firmaron contratos de compraventa”, dijo.
