Los propietarios de inmuebles en el condado de San Diego están ahorrando aproximadamente 29 millones de dólares al año gracias a un programa de incentivos fiscales de décadas de antigüedad diseñado para preservar las propiedades históricas. Sin embargo, un análisis del San Diego Union-Tribune reveló que estos beneficios no se distribuyen equitativamente y se concentran principalmente en los barrios más acomodados.
Bajo una ley estatal llamada Ley Mills, los propietarios de propiedades históricas en el condado de San Diego que participan en el programa reciben, en promedio, un descuento del 71% en sus impuestos a la propiedad, ahorros que se espera que inviertan en mantenimiento y restauración.
Solo en San Diego, los propietarios ahorraron aproximadamente 23,6 millones de dólares en impuestos a la propiedad este año. De esa cantidad, el gobierno de la ciudad está renunciando a unos 4,2 millones de dólares en ingresos fiscales potenciales, una pequeña fracción de su fondo general de 2.200 millones de dólares.
La Ley Mills, promulgada en 1972 por el exsenador estatal James Mills, permite a los gobiernos locales ofrecer descuentos fiscales a los propietarios de propiedades históricas. Es un programa voluntario que requiere una solicitud para calificar y es el principal incentivo del estado para restaurar y preservar edificios históricos.
“Normalmente, ser propietario de un edificio histórico es un desafío desde el punto de vista financiero, porque requieren mucho mantenimiento y muchas mejoras”, dijo David Marshall, de Heritage Architecture, quien ayuda a los propietarios locales a obtener las designaciones de la Ley Mills. “Para reutilizar y conservar un edificio histórico… se necesitan algunas formas de incentivos, y la Ley Mills es realmente el principal.”
San Diego tiene uno de los programas de la Ley Mills más grandes del estado, con más de 1.600 propiedades, según datos solicitados y analizados por el Union-Tribune al tasador del condado. Su programa supera con creces el de la ciudad de Los Ángeles, que cuenta con 947 propiedades de la Ley Mills.
Sin embargo, se han publicado relativamente pocos datos o análisis sobre la participación a nivel estatal en la Ley Mills. San Diego, que lanzó su programa de la Ley Mills en 1995, no publica regularmente una lista de las propiedades que participan en el programa ni su ubicación.
La ciudad tampoco ha estado rastreando cuánto pierde en ingresos fiscales potenciales cada año debido a su decisión de ofrecer exenciones fiscales en virtud de la Ley Mills. Solo realiza un seguimiento de la cantidad de exenciones fiscales que aprueba para nuevas aprobaciones de la Ley Mills; la ciudad limita las nuevas exenciones fiscales de la Ley Mills a 200.000 dólares cada año.
El Union-Tribune descubrió qué propiedades se benefician de la Ley Mills solicitando datos al tasador del condado, que utiliza una fórmula estatal especial para generar un nuevo valor tasado para las propiedades que participan en la Ley Mills. Los datos comparan los valores tasados de las propiedades en virtud de la Proposición 13 con sus nuevos valores tasados en virtud de la Ley Mills.
La ciudad de San Diego indica que los descuentos en las propiedades individuales de la Ley Mills pueden llegar hasta el 75%, pero el Union-Tribune descubrió que algunas propiedades están recibiendo descuentos aún mayores, según los datos fiscales del condado.
Por ejemplo, el Hotel Guild, ubicado en el antiguo edificio de la YMCA de las Fuerzas Armadas en el 500 de West Broadway en el centro de San Diego, recibe un descuento del 97% en el impuesto a la propiedad después de tener en cuenta la Ley Mills, pagando solo alrededor de 22.000 dólares en impuestos a la propiedad cuando normalmente se le cobrarían 718.400 dólares.
Dieciocho años después de que la ciudad realizara cambios significativos en el programa, los funcionarios ahora están considerando posibles cambios para hacerlo más accesible a las viviendas en barrios de bajos ingresos y para abordar las preocupaciones sobre la capacidad del personal.
Los funcionarios de la ciudad dicen que no prevén realizar cambios drásticos en su programa de la Ley Mills, ni realizar cambios que dificulten aún más la calificación. Han dicho que su objetivo es fomentar el desarrollo al tiempo que preservan las propiedades históricas, a través de métodos como la reutilización adaptativa de edificios históricos.
El valor de la preservación histórica
Los defensores de la preservación histórica dicen que la Ley Mills ayuda a salvar los edificios históricos de la demolición y a preservar el carácter de los barrios.
“San Diego tiene un carácter fuerte y una historia fuerte, y estamos tratando de aferrarnos a eso”, dijo Marshall.
Algunos defensores también argumentan que la designación de la Ley Mills está asociada con valores de propiedad más altos, no solo para las viviendas designadas, sino también para otras cercanas.
Andrew Narwold, profesor de economía de la Universidad de San Diego, cuya propia casa participa en el programa de la Ley Mills, estimó en un estudio de 2008 que esos valores de propiedad más altos resultan en mayores ingresos fiscales generales, superando lo que la ciudad pierde con las exenciones fiscales.
“Por la investigación que he realizado, no es un costo para la ciudad hacer esto”, dijo.
Otros, sin embargo, incluidos los defensores de la construcción de más viviendas, argumentan que los barrios con muchas viviendas de la Ley Mills seguirían siendo de alto valor sin el programa.
El arquitecto jubilado Paul Spears es el orgulloso propietario de la Ley Mills de un bungalow Craftsman de 1920 en North Park. El estilo Craftsman bungalow se caracteriza por la artesanía y los materiales y colores naturales; las casas tienen amplios porches enmarcados por columnas que invitan a relajarse.
Spears, miembro de la Sociedad Histórica de North Park, describió el estilo de la década de 1920 como una respuesta a la Revolución Industrial. Ve la Ley Mills como una forma de proteger las casas históricas y ayudar a evitar el nuevo desarrollo de viviendas que cree que carece de carácter.
“Esto realmente salva los barrios y los mejora”, dijo.
Los descuentos fiscales de la Ley Mills no están destinados a ser un regalo: se espera que el propietario utilice el dinero que ahorre para mantener y restaurar el carácter histórico de su propiedad.
Los propietarios firman un contrato de la Ley Mills con la ciudad que describe las responsabilidades de restauración y mantenimiento como condición para recibir el descuento fiscal. Eso puede significar reemplazar las piezas que se han alterado desde que se construyó la propiedad por primera vez para que coincidan con su estilo arquitectónico original.
En algunos casos, la designación de la Ley Mills podría terminar costándole dinero a los propietarios si las renovaciones que se les exige completar son tan costosas que su descuento fiscal no las cubre.
Spears estima que ha gastado 250.000 dólares en renovaciones, incluidas las realizadas para cumplir con su contrato de la Ley Mills y garantizar que los elementos de la casa coincidan con su estilo arquitectónico original. Reemplazó el techo, raspó y repintó las ventanas, rehizo los patrones de pavimentación al frente y restauró dos columnas del porche, entre otras cosas.
Aún así, el defensor de la vivienda Wesley Morgan, quien ha sido miembro de la junta directiva de YIMBY Democrats of San Diego, argumentó que los propietarios de altos ingresos gastarán dinero para mantener su propiedad independientemente de si están recibiendo o no un descuento de la Ley Mills.
“Es un subsidio público que va a propietarios ya ricos”, dijo Morgan sobre la Ley Mills.
Morgan no cree que la ciudad deba eliminar la Ley Mills. Más bien, quiere que la ciudad distribuya los incentivos a las personas que más se beneficiarían de ellos, un movimiento que algunos defensores de la preservación también están pidiendo.
Barreras de entrada
En la ciudad de San Diego, las propiedades que se benefician de la Ley Mills se encuentran principalmente en barrios más acomodados, según descubrió el Union-Tribune.
En San Diego, el 70% de las propiedades de la Ley Mills se encuentran en comunidades que han sido designadas como “de altos recursos” o “de los más altos recursos”, según lo define el Comité de Asignación de Créditos Fiscales de California, lo que significa que tienen ingresos medianos altos, niveles educativos y otras cualidades asociadas con resultados de vida positivos.
A nivel del condado, dos tercios de las propiedades de la Ley Mills se encuentran en dichas comunidades.
Las propiedades de la Ley Mills de San Diego están especialmente concentradas en áreas como Mission Hills, La Jolla y North y South Park.
Otros barrios no tienen ninguna, incluidos Barrio Logan, Clairemont, Linda Vista y prácticamente todo el sureste de San Diego.
Eso puede deberse en parte a la ubicación de las propiedades más antiguas en la ciudad, dijo Marshall.
Los funcionarios de la ciudad dijeron que las familias de bajos ingresos simplemente pueden desconocer el programa.
También sugirieron que las familias de bajos ingresos pueden no estar participando si han sido propietarias de su casa durante generaciones y pagan impuestos lo suficientemente bajos como para que no ahorren mucho con la Ley Mills.
Algunos propietarios aún solicitan la Ley Mills incluso si no recibirán un descuento fiscal, porque la designación ayuda a aumentar el valor de la casa cuando buscan venderla.
Los participantes de la Ley Mills señalan otras razones que pueden explicar la desigualdad. En primer lugar, no es fácil ni barato obtener la designación de la Ley Mills para su casa en San Diego.
En 2024, por primera vez en nueve años, la ciudad aumentó las tarifas que cobra por las solicitudes y la participación en la Ley Mills, en un esfuerzo por cubrir completamente los costos del personal para administrar el programa.
Ahora cuesta 1.334 dólares solicitar la Ley Mills, frente a los 471 dólares de 2015. Eso, además de una tarifa de 3.444 dólares para solicitar la designación histórica local, que es un requisito previo para la Ley Mills.
Los funcionarios de la ciudad dijeron que renuncian a las tarifas para solicitar la Ley Mills y la designación histórica para los propietarios de bajos ingresos inscritos en el programa CARE de SDG&E, pero rara vez reciben solicitudes. Y la ciudad no indica en ninguna parte de su página web de la Ley Mills que ofrece exenciones de tarifas.
Solicitar también es difícil.
Los propietarios deben compilar un informe de investigación completo y detallado sobre su propiedad al buscar la designación histórica de la ciudad.
Estos informes suelen tener más de 100 páginas y deben incluir, entre otras cosas, una descripción arquitectónica detallada, un historial completo de las alteraciones y una gran cantidad de registros, incluido el título original, los registros de conexión de agua y alcantarillado, los permisos de construcción, al menos cuatro tipos de mapas y detalles de los propietarios y ocupantes anteriores.
Ese informe también debe proporcionar evidencia de por qué el edificio debe ser considerado histórico. Las propiedades de la Ley Mills de San Diego reciben la designación histórica principalmente por su estilo arquitectónico, en lugar de una asociación con un evento, persona o grupo histórico.
Debido a que los informes son complejos, los propietarios a menudo contratan a empresas de consultoría para redactar los informes de investigación, lo que puede costar 10.000 dólares o más.
Es mucho más fácil para los propietarios calificar para el programa de la Ley Mills si se encuentran en un distrito histórico ya designado por la ciudad, y si el distrito reconoce su casa como un recurso que “contribuye” al carácter histórico del distrito.
Pero el departamento de preservación de la ciudad ha detenido la designación de nuevos distritos históricos debido a la escasez de personal, incluso cuando algunos distritos aún están en proceso. Los distritos históricos actuales se encuentran en barrios de altos ingresos, incluidos Mission Hills, Talmadge, Ocean Beach y North y South Park.
Es posible que más casas históricas tampoco participen en la Ley Mills porque han sido significativamente alteradas.
Esos propietarios aún podrían solicitarlo, pero no antes de pagar miles de dólares para restaurar el carácter histórico de su propiedad para obtener la designación histórica. Tendrían que pagar por hacerlo antes de recibir el alivio fiscal de la Ley Mills.
“El resultado es un sistema que favorece a las personas más ricas que pueden permitirse restaurar las casas sin alivio fiscal, mientras que aquellos que podrían beneficiarse más del programa se quedan sin opciones”, escribió el grupo local de preservación Save Our Heritage Organisation el año pasado en un artículo de su sitio web.
El director ejecutivo del grupo, Bruce Coons, dijo que las designaciones de la Ley Mills podrían condicionarse en cambio al acuerdo de un propietario de realizar restauraciones, para que el propietario pueda obtener primero el descuento de la Ley Mills para ayudar a pagar las restauraciones.
“La Ley Mills fue creada para ayudar a restaurar las casas. En San Diego, casi tienes que haber restaurado antes de poder obtener la Ley Mills”, dijo Coons en una entrevista. “Esto lo hace mucho más difícil”.
Los funcionarios de la ciudad dijeron que las propiedades deben estar intactas o restauradas a un grado suficiente para obtener la designación histórica, pero no por completo.
Como parte de un conjunto inicial de reformas de preservación histórica aprobadas por el Consejo de la Ciudad el mes pasado, la ciudad está poniendo a disposición fondos de subvención para que los propietarios de bajos ingresos mantengan y restauren sus propiedades.
El redactor del personal David Garrick contribuyó a este informe.
