¿Cuánto valor tienen realmente los edificios de oficinas? Fortuna
Se acerca la fase de demolición.
Como el trabajo remoto mantiene a los empleados fuera de la oficina y Las tasas de desocupación se sitúan en máximos históricos., los propietarios de propiedades comerciales están tratando desesperadamente de evitar el impago: mejorando sus espacios para atraer nuevos inquilinos, convirtiendo sus espacios en apartamentos o simplemente deshaciéndose de sus activos. Un veterano profesional de la industria no cree que eso sea suficiente.
A medida que el mercado evoluciona, dice Fred Cordova, de Corion Enterprises, con sede en Santa Mónica, no habrá espacio para todos, y alrededor de un tercio de los edificios de oficinas son especies en peligro de extinción.
“Habrá una bifurcación… El producto en una buena ubicación con un entorno bueno y seguro se recuperará. Y luego tenemos otro grupo que de alguna manera aguantará y restablecerá sus precios”, dijo Cordova, director ejecutivo de la consultora inmobiliaria. “Y luego están los otros que básicamente no valen nada: la clase D. Sólo hay que derribarlos. Probablemente sea al menos el 30% de todas las oficinas del país”.
La conversión residencial es la solución tan promocionada. Y los optimistas han sugerido que la ayuda federal en forma de subsidios para ayudar a convertir oficinas en apartamentos podría ofrecer cierta ayuda a los desarrolladores que sufren por la caída precipitada en la demanda de espacio para oficinas, pero probablemente no será suficiente para detener una parte significativa de evitar que el mercado comercial colapse, tanto en sentido figurado como literal.
Las tasas récord de desocupación de oficinas amenazan con enviar a las principales ciudades a un “bucle de fatalidad urbana”, donde la caída del valor de las propiedades reduce la base impositiva de una ciudad, cortando el financiamiento para servicios públicos esenciales que sólo arrastran aún más el valor de las propiedades. Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de la Escuela de Negocios de Columbia, apodado el “profeta de la fatalidad urbana” por su investigación sobre el tema, dijo Fortuna que estamos cerca del “horizonte de sucesos” de ese círculo vicioso de las finanzas públicas.
Sin embargo, podría haber una ruta de escape parcial. Los expertos dicen que una política pública inteligente podría ayudar a allanar el camino para una salida que no implique un ciclo fatal. En la ciudad de Nueva York y en otros lugares, los residentes enfrentan un excedente de espacio para oficinas junto con una grave escasez de viviendas. Simplemente convertir metros cuadrados de espacios comerciales a residenciales parece una solución sencilla, pero el gobierno tendría que desempeñar un papel para que esto despegue.
“Al final del día, creo que el problema es que tenemos demasiadas oficinas en relación con nuestras necesidades futuras, y muchos lugares tienen muy poca vivienda. Así que creo que de una forma u otra vamos a tener que convertir parte de ese espacio de oficinas en apartamentos”, dijo Van Nieuwerburgh. “Eso podría tener que ocurrir en parte mediante la demolición. Pero sería bueno si pudiéramos tener al menos una parte mediante la conversión. Es una especie de camino a seguir respetuoso con el medio ambiente”.
Convertir oficinas en apartamentos puede resultar prohibitivamente caro. Los códigos de zonificación que exigen luz natural y aire fresco dificultan la adaptación de planos de oficinas grandes y de concepto abierto a apartamentos que cumplan con el código. Muchos edificios levantados durante el auge de la construcción de las décadas de 1950 y 1960 simplemente no se pueden convertir en viviendas. Y los crecientes costos de construcción están reduciendo los márgenes de los posibles desarrolladores, lo que significa que simplemente derribar un edificio de oficinas y reemplazarlo con apartamentos nuevos suele ser en realidad la opción más barata, dijo Cordova.
“[We used to be involved with] conversiones que cuestan entre 75 y 150 dólares el pie. Ahora, la tasa de mercado es de $350. Para lujo de alta gama, cuesta $450. El modelo económico es muy desafiante para la conversión”, afirmó Córdova. “La forma de hacerlo es que los gobiernos proporcionen subsidios para la conversión… el gobierno debe proporcionar aproximadamente un subsidio de costos del 20%”.
Esos esfuerzos ya están en marcha: la administración Biden destinó 35 mil millones de dólares en préstamos a tasas inferiores a las del mercado para ayudar a los desarrolladores con este tipo de conversiones el otoño pasado, y el alcalde de Nueva York, Eric Adams, dio luz verde a una política para relajar las reglas de elegibilidad para las conversiones el otoño pasado. Si los estados y municipios comienzan a impulsar sus propios programas, el resultado final podría valer la pena para los desarrolladores. Pero incluso con jugosos incentivos, Cordova predice que casi ⅓ de todos los edificios comerciales simplemente no sobrevivirán a una caída en la demanda de oficinas, una tendencia que él llama “el gran reinicio”.
“El cambio evolutivo no ocurre lentamente, ocurre cuando sucede. No es el más fuerte el que sobrevive, sino el más adaptable el que sobrevive”, afirmó Córdova.
2024-02-25 10:00:00
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