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¿Cuánto cuesta realmente construir una casa nueva en Irlanda?

Análisis: dependiendo de a quién le preguntes, dónde estés y qué incluye, te puede costar entre 318.365€ y 461.000€

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Por Orla Hegarty, UCD

La vivienda es un juego de números. La oferta de viviendas nuevas ha duplicado desde 2017, pero el desafío subyacente es la asequibilidad. El precio de venta medio de una casa nueva es ahora más de 400.000€ a nivel nacional y 500.000€ en Dublín. Esta vivienda de alto precio es más allá del alcance de los asalariados promedio. La necesidad es grande, pero la demanda del mercado está limitada por la capacidad de pago.

El enfoque del Gobierno es llenar la “brecha de asequibilidad” con subsidios, pero esto es muy costoso a escala. Los apoyos estatales ahora llegan hasta 150.000€ por vivienda. Si se requiere sólo para el 10% del programa de vivienda, podría costar 4.500 millones de euros sólo en subsidios, tanto como dos hospitales infantiles.

Por lo tanto, esta “brecha” necesita un examen minucioso. El Sociedad de topógrafos colegiados (SCSI) se basa en presentaciones de desarrolladores de una variedad de proyectos para producir estimaciones de costos para la construcción de viviendas. Estos no son proyectos auditados –los costos detallados son comercialmente sensibles– sino más bien una estimación resumida. Actualmente, el SCSI calcular que una casa nueva de 3 dormitorios cuesta 397.000 € a nivel nacional y 461.000 € en el área metropolitana de Dublín (SCSI define la GDA como los condados de Dublín, Kildare, Meath y Wicklow).

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De Today With Claire Byrne de RTÉ Radio 1, cómo la inflación ha afectado los costos de construcción. Con el constructor Mark Whelan y la aparejadora Claire Irwin

Por otra parte, el Departamento de Vivienda, Gobierno Local y Patrimonio recopilar datos de mercado a partir de ofertas competitivas para construir viviendas para las autoridades locales. Estos son más bajos, con unos costes medios ‘todo incluido’ de 318.365 € a nivel nacional y 392.975 € en la GDA. El costo ‘todo incluido’ refleja una cifra/unidad compuesta que incluye la adición de asignaciones para costos de compra del sitio, honorarios del equipo de diseño, servicios públicos, investigaciones del sitio, estudios, arte público, etc., según corresponda.

Es evidente que los promotores especulativos y los contratistas de la construcción no tienen la misma base de costes. El diseño y las especificaciones, los métodos de adquisición, las condiciones del sitio y los mercados locales tienen un impacto. Sin embargo, estas cifras son un punto de referencia útil.

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En primer lugar, el Costos de construcción ‘duros’ del SCSI son 224.730 € (a nivel nacional) y 257.645 € (GDA), frente a 251.379 € (a nivel nacional) y 296.263 € (GDA) para las autoridades locales. Sin embargo, estos costes de las autoridades locales incluyen las obras normales de la obra, mientras que el SCSI añade 55.000 € adicionales por vivienda para “trabajos de obra y desarrollo de obra”, cerrando en gran medida la brecha. Sin embargo, es muy notable que los precios de mercado pagados por las autoridades locales aumentaron un 11% a nivel nacional y un 13% en la GDA en el año hasta la primavera de 2023, y un asombroso 50% desde 2017 (en el momento en que la oferta de viviendas se duplicó). .

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Entonces, ¿a dónde va el resto del dinero? La tierra es un componente. El SCSI supone un coste del terreno de 70.000 euros (sin IVA) por vivienda en la GDA, aunque los precios reales pagados por el terreno son difíciles de determinar y es posible que se hayan comprado mucho más barato años antes. NAMA vendió terrenos con potencial para 86.000 viviendasmuchos por una fracción de este coste de 70.000 euros, y la mayoría de estos aún no se han desarrollado. Por lo tanto, parte del “costo de la tierra” puede de hecho ser una ganancia, dependiendo de lo que se pagó originalmente.

En sus inicios, el Agencia de desarrollo territorial (LDA) prometido acceso a 150.000 solares de titularidad pública, lo que podría reducir considerablemente el coste de las viviendas. Sin embargo, esta ambición se ha reducido a 10.000 viviendas en cinco años, y con unos costes estimados de hasta 500.000 euros por nueva vivienda. Parece que incluso las “tierras estatales desbloqueadas” pueden venderse a precios de mercado completos.

El SCSI estima un margen del promotor de 53.864 € (sin IVA), aunque variará, especialmente en una época de alta inflación e incertidumbre. El desarrollo especulativo (comprar terrenos con la esperanza de sincronizar la venta de viviendas para obtener el máximo beneficio) es un negocio de alto riesgo y alta recompensa, muy cíclico y vulnerable a factores externos, incluidos los tipos de interés, la inflación de la construcción, las condiciones del mercado y la política gubernamental. Por lo tanto, quienes financian el desarrollo pueden necesitar un margen elevado como red de seguridad.

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A continuación, la SCSI estima unos gravámenes de desarrollo de 18.645 € (sin IVA), aunque actualmente, los desarrolladores se benefician de una exenciónpor lo que no se incurre en 2024. Aunque se indica en el informe de SCSI, no se ha deducido de su precio de venta de 461.000 €.

Se supone que el coste de pedir dinero prestado (finanzas) y marketing costará 36.000 euros (un “depósito” para muchos compradores por primera vez). El SCSI estima que los tipos de interés superan el 7%, con un supuesto de que el 55% se pedirá prestado para comprar terrenos y el 90% se pedirá prestado para construir en él. En particular, estos costos son elevados debido al modelo de negocio, no a la construcción real de las viviendas.

En otros sectores, organizaciones públicas y privadas pagan mensualmente a los contratistas de la construcción, sin el riesgo ni el costo de financiar la construcción por largos períodos. Las casas y apartamentos también pueden diseñarse para construirse y ocuparse en pequeñas fases, de modo que el financiamiento pueda renovarse, eliminando la necesidad de financiar desarrollos completos de una sola vez.

De News At One de RTÉ Radio 1, John O’Sullivan de SCSI en su informe Annual Residential Property Review & Outlook 2023 que encontró que las terminaciones de viviendas disminuyen a medida que cae la inflación de los precios de las propiedades.

La inflación es un riesgo y una realidad. No es sólo un factor de mano de obra y material, sino también de mercados y sentimiento. Como se señaló anteriormente, las licitaciones para las autoridades locales han aumentado significativamente en los últimos años. Los precios aumentan cuando la capacidad es limitada, pero también pueden aumentar en el corto plazo cuando las carteras de pedidos son inciertas. Según la última encuesta de BNP Paribas, la actividad en la construcción residencial ha reducido todos los meses desde otoño de 2022. La producción en la construcción residencial ha disminuido, y el volumen y el valor de la producción en la construcción residencial están más bajo que en cualquier otro momento desde 2018 (excluidos los cierres por pandemia).

En términos más generales, la capacidad en el sector de la construcción aún no se ha recuperado a los niveles del Tigre Celta. Normalmente cada casa nueva necesita dos nuevos trabajadores. Sin embargo, ahora hay un 30% menos de personas empleadas en todos los sectores de la construcción, sólo 167.400 en comparación con 242.000 en 2005. El sector está muy fracturado debido a la subcontratación y la subcontratación, lo que en sí mismo es una barrera para el desarrollo de capacidades, la contratación, el desarrollo de habilidades y el control de calidad. La subcapacidad y la complejidad contractual también pueden ser inflacionarias.

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En 2020, la Comisión Europea cuestionado si la falta de asequibilidad de la vivienda irlandesa “puede explicarse en parte por un aumento de los márgenes, lo que puede indicar una competencia insuficiente”. La expansión del mercado es lo que impulsa la competencia, la innovación y los mejores precios. Sin embargo, la construcción de viviendas en Irlanda presenta barreras muy importantes para los nuevos participantes, incluida la falta de acceso a la financiación y a la tierra (exacerbada por la banca de tierras por parte de otros), y una política que favorece los desarrollos de apartamentos complejos y de gran escala.

De Today With Claire Byrne de RTÉ Radio 1, comprendiendo los crecientes costos de construir una casa con Kieran McCarthy de KMC Homes y Cheap Irish Homes y la topógrafo Claire Irwin

Cabe cuestionar si es prudente confiar en un sector especulativo relativamente pequeño para entregar la mayoría de las viviendas nuevas. La SCSI confirma que el 51% de los precios de venta no se destina a la venta física, sino que es un factor del modelo de adquisición favorecido.

Tradicionalmente, contratar constructores para que construyan para el Estado ha nivelado los altibajos del mercado privado, garantizado precios competitivos, entrega rápida, certeza de empleo y retención de habilidades en una crisis. Un proceso más ágil haría que los alquileres y las hipotecas fueran más asequibles. Además, podría ahorrarle al Estado miles de millones de euros en subvenciones.

Todos los costes incluyen el IVA (13,5%) salvo que se indique lo contrario. En su caso, se ha añadido el IVA a algunas cifras con fines comparativos.