El Senado de Virginia considera un proyecto de ley para limitar algunas autoridades locales a regular los alquileres a corto plazo

La Asamblea General de Virginia está considerando una legislación que limitaría parte de la autoridad que tienen los gobiernos locales para regular los alquileres a corto plazo como los que se ofrecen a través de Airbnb y Vrbo.

Propuesto por el senador Lamont Bagby, demócrata por Richmond, la factura No anularía los requisitos de alquiler a corto plazo ya impuestos por las localidades, pero les impediría introducir algunos nuevos.

El proyecto de ley establece que ninguna ordenanza local promulgada después del 31 de diciembre de 2023 puede requerir una excepción especial, un uso especial o un permiso de uso condicional para que el propietario opere un alquiler a corto plazo en su residencia principal.

Los municipios de Virginia toman medidas enérgicas contra los alquileres a corto plazo

Es uno de los pocos que actualmente está considerando la Asamblea General y que se relacionan con alquileres a corto plazo. Una propuesta de Del. Lee WareEl republicano Powhatan crearía un registro estatal para todos los alquileres a corto plazo. Y una medida propuesto por el senador Saddam Azlan Salim, demócrata de Fairfax, exigiría que los gobiernos locales permitan unidades de vivienda accesorias, o ADU, que a veces se utilizan para alquileres a corto plazo, sin un permiso de uso especial en distritos de zonificación residencial unifamiliar.

Airbnb ha sido noticia en los últimos años por negarse a enviar localidades información fiscal básica aun cuando ha seguido pagándoles impuestos. En 2022, Virginia promulgó una ley que exige a los intermediarios de alquiler como Airbnb enviar direcciones y recibos de cada alquiler a la localidad donde se encuentra. Los gobiernos locales sostienen que Airbnb ha estado infringiendo la ley de Virginia durante más de un año al negarse a enviarles esa información fiscal, lo que hace imposible saber si la empresa está pagando demasiado o muy poco en impuestos.

Al mismo tiempo, un número cada vez mayor de gobiernos locales, preocupados por el impacto de los alquileres a corto plazo en un parque de viviendas ya limitado, han comenzado a aprobar ordenanzas para regular estos negocios de manera más estricta. Richmond, por ejemplo, el pasado mes de septiembre Aprobaron 12 reglamentos para alquileres de corta duración en la ciudad, abordando cuestiones como el estacionamiento, la señalización, la ocupación por parte de los propietarios y los límites de habitaciones e inquilinos.

Regulación del alquiler en primera residencia

El proyecto de ley de Bagby haría que las localidades no pudieran exigir nuevas excepciones especiales, permisos de uso especial (SUP) y permisos de uso condicional (CUP) para alquileres a corto plazo que involucren la residencia principal del propietario. Estos permisos a menudo se requieren para usos que potencialmente podrían afectar negativamente las propiedades circundantes y, por lo tanto, deben ser aprobados por una localidad.

Sin embargo, dijo el lunes al Comité de Gobierno Local del Senado, la propuesta “no limitaría la capacidad del gobierno local de utilizar el proceso CUP o SUP para propiedades cuyo uso principal es a corto plazo, como casas de vacaciones o propiedades de inversión”.

Bagby no respondió a las solicitudes de comentarios sobre la legislación, que avanza rápidamente en el Senado.

Si bien su propuesta ha recibido el apoyo de Airbnb, Virginia Realtors y miembros de la industria tecnológica, la Asociación de Condados de Virginia, la Liga Municipal de Virginia, el condado de Fairfax, Virginia Beach, la ciudad de Hampton y la ciudad de Cape Charles se oponen a ella. y la Liga Cívica de North Virginia Beach.

“Lo que a nuestros miembros les gusta del estatuto existente es que les permite elaborar una ordenanza de alquiler a corto plazo con el aporte de su comunidad”, dijo Joe Lerch, director de políticas de gobierno local de la Asociación de Condados de Virginia. “Nuestras preocupaciones en la oposición están relacionadas con el hecho de que está dictando lo que debe tener una ordenanza local”.

Andrew Cohen, de la Liga Cívica de North Virginia Beach, que representa al vecindario North End de la ciudad, dijo que su organización trabajó con funcionarios de la ciudad para crear ordenanzas que funcionaran para su localidad.

“No estamos adoptando una posición que nos oponga [short-term rentals] directamente”, dijo Cohen. “Nuestra agenda legislativa, muy claramente, es que no queremos que el estado se adecue a la capacidad de localidades como Virginia Beach de hacer sus propias ordenanzas, hacer su propia zonificación, uso de la tierra y determinar dónde los STR son un uso apropiado”.

A Cohen le preocupa que el proyecto de ley de Bagby pueda provocar aumentos en los precios de la vivienda y el alquiler. Alguno los economistas advierten que lo que ha sido apodado “el efecto Airbnb” puede hacer subir los precios de la vivienda hasta el punto de que los miembros de la comunidad ya no puedan permitirse vivir en sus vecindarios.

“Si se les permitiera proliferar sin limitaciones, el vecindario se vaciaría y habría cada vez menos propietarios residentes y más personas que solo alquilarían semanalmente”, dijo Cohen. “Socavaría en gran medida la naturaleza de nuestro vecindario, y se haría en beneficio de los inversionistas y agentes inmobiliarios que ahora hacen eso como su negocio”.

registro estatal

El proyecto de ley de Ware ordenaría al Departamento de Impuestos de Virginia crear un registro estatal de alquileres a corto plazo. Significativamente, también requeriría que cualquier intermediario de alquiler que no informe las direcciones de las propiedades y los ingresos brutos al gobierno local cada mes, como exige la ley estatal, presente cierta información al registro estatal, una disposición que parece apuntar estrechamente a Airbnb.

“Lo que se supone que deben hacer estos intermediarios de alojamiento es informar la ubicación de estos lugares que se ofrecen para alquileres a corto plazo y pagar los impuestos”, dijo Ware. “Este caso atípico ha estado remitiendo impuestos, pero no ofreciendo ninguna otra información confirmatoria”.

En una reunión del subcomité de Finanzas de la Cámara de Representantes el martes, Ware dijo que Airbnb representa el 60% de los alquileres a corto plazo en Virginia.

Airbnb ha argumentado que exigirle que proporcione direcciones y recibos de alquileres viola la Cuarta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos.

“No estamos pidiendo nada que viole las protecciones de la Cuarta Enmienda de nadie”, dijo Ware. “Simplemente les pedimos que sigan la ley de Virginia al respecto”.

Pero Ron Jordan, un cabildero de Airbnb, se opuso ruidosamente al proyecto de ley, diciendo que sus partidarios habían presentado una “serie de declaraciones erróneas y caracterizaciones erróneas”.

“Existe jurisprudencia federal y estatutos federales que reemplazan algunos de los requisitos de este estatuto, y Airbnb cree que los cumple”, dijo. Para aquellos que no están de acuerdo, añadió: “Por eso tenemos tribunales, damas y caballeros, para tomar esas determinaciones y aclarar lo que realmente significan las leyes”.

Unidades de vivienda accesorias

Salim, que representa parte del norte de Virginia, dice que su proyecto de ley de unidades de vivienda accesorias es un esfuerzo por crear viviendas asequibles. A veces denominadas “pisos para abuelas” o “suites para suegros”, las unidades de vivienda accesorias son unidades de vivienda secundaria independientes o adjuntas que se ubican en un lote residencial unifamiliar. Si bien pueden ser populares para alquileres a corto plazo, Salim dijo que su legislación surgió del deseo de sus electores de alojar a miembros de la familia en los costosos suburbios de Washington, DC.

“Si querías que tus hijos volvieran a la ciudad, querías que tus padres o abuelos vinieran a vivir contigo, esas son algunas de las cosas que se podrían hacer ahora mismo”, dijo Salim. El proyecto de ley “le permitiría traer a sus padres o incluso a sus abuelos de regreso al área, en lugar de vivir en otro lugar donde el costo será significativamente mayor”.

Sin embargo, su propuesta también ha recibido el rechazo de muchos de los grupos que se oponen a la legislación de Babgy porque también reemplazaría a la autoridad local al prohibir a los gobiernos locales prohibir las unidades en vecindarios residenciales unifamiliares.

La versión actual del proyecto de ley permitiría a las localidades cobrar hasta $250 por los permisos y les permitiría imponer ciertas condiciones, como exigir que las unidades incluyan estacionamiento exclusivo, exigir que los plazos de alquiler no sean inferiores a 30 días consecutivos y limitar los pies cuadrados a 1,500 pies cuadrados, entre otras posibles limitaciones permitidas. La propuesta también está avanzando rápidamente en el Senado.

Si bien algunos defensores de la vivienda dicen que las unidades de vivienda accesorias podrían ayudar a aliviar las presiones inmobiliarias, siguen siendo una propuesta costosa. Una estimación sitúa el costo de construir una nueva ADU independiente entre $ 60 000 y $ 225 000, mientras que convertir un garaje en una ADU puede costar entre $6,000 y $26,000.

“Tenemos muchas personas cuyos hijos han ido a la universidad y son adultos, y están atrapados en casas de 3000 pies cuadrados en los suburbios exteriores, porque si las venden, no tendrán adónde ir”, dijo El senador Schuyler VanValkenburg, demócrata por Richmond, durante el debate sobre el proyecto de ley el lunes. “No es que legalicemos esto, tendríamos una avalancha de personas viviendo en ADU. Esa simplemente no es la realidad. Ésta es una pequeña pieza del rompecabezas”.

Lerch dijo que los condados de Virginia no se oponen a las ADU, sólo a la legislación de Salim.

“Nuestra postura es que realmente no existe una solución única en términos de cómo se debe redactar una ordenanza para unidades de vivienda accesorias”, dijo Lerch. “Estas cosas son muy caras de construir, por lo que, aunque exista una ordenanza que las permita por derecho propio, hay que separarlas mediante cortafuegos”.

Lerch mencionó que hay maneras de hacer que las ADU sean menos costosas, y señaló que Washington, DC creó recientemente un programa piloto de $2,5 millones para ayudar a respaldar su creación.

“Hagamos de esta una forma para que las personas obtengan ingresos que les ayuden a permanecer en su lugar sin que acaben con el mercado de alquiler a nivel local”, dijo Lerch.

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2024-02-08 05:08:21
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