Hipotecado hasta los 80 años: ¿es probable que haya mucha demanda?

Últimamente ha habido algún movimiento bienvenido en el mercado hipotecario.

En previsión de los recortes de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, algunos prestamistas ya han estado recortando sus ofertas de tipos.

Luego se produjo la inyección de una competencia muy necesaria en el sector con la llegada del prestamista, MoCo, propiedad del banco austriaco Bawag.

El MoCo tenía un titular que acaparó la innovación para ofrecer a su llegada: dijo a los corredores que estaba preparado para otorgar hipotecas a personas que pudieran continuar con los pagos hasta los 80 años.

Algunos se preguntaron en ese momento si se trataba de un truco pasajero, pero ahora otro prestamista ha hecho lo mismo, y ICS Mortgages dice que haría lo mismo.

¿Es necesario conceder hipotecas hasta los 80 años?

La realidad es que la escala de tiempo para todo en la vida se está ampliando a medida que crece la esperanza de vida.

El tiempo dedicado a la educación tiende a ser más largo en promedio y eso ha retrasado los planes para emprender una carrera, casarse, formar una familia y comprar una casa.

En el otro extremo de la escala, la jubilación es cada vez más tardía, ya sea por elección o por circunstancias.

Todo ha tenido un impacto en nuestros arreglos financieros y la perspectiva de pagar una hipoteca cuando tengamos 70 años ya no parece tan extraordinaria.

La mayoría de los prestamistas aquí ya permiten pagos hasta los 70 años, pero ahora esto se está ampliando con estas nuevas ofertas de productos.

¿Quién querría hacer uso de una hipoteca más adelante en la vida?

Una cohorte sorprendentemente grande. En primer lugar, está el aspirante habitual a comprar una vivienda.

Como señala Joey Sheahan, jefe de crédito de los corredores en línea MyMortgages.ie y autor de The Mortgage Coach, la edad típica para solicitar una hipoteca es cada vez más avanzada en la vida.

“Ya estamos viendo la tendencia reportada por el CSO, donde la edad promedio de los solicitantes de hipotecas aumentó de 33 años en 2010 a 43 en 2021”, apuntó.

Según los estándares convencionales, eso deja al comprador con una ventana de alrededor de 20 años para pagar su préstamo.

Dado que los precios de las propiedades son elevados en muchas partes del país, un plazo más realista para el pago sería de 25 a 30 años, lo que podría llevar al solicitante a los 70 años antes de terminar de pagar su hipoteca.

“Es importante ver cómo el mercado reacciona y responde a esto”, afirmó Sheahan.

Otro sector de la población al que estos productos podrían resultar de interés son las personas divorciadas o separadas.

“Las cifras están aumentando en Irlanda”, dijo Mark Murphy, asesor financiero senior de Affinity Advisors, sobre este grupo, que puede estar buscando comprar una nueva propiedad, ya sea solo o con un nuevo socio.

Los desafíos para acceder a financiación para una nueva casa han sido durante mucho tiempo un problema para las personas divorciadas.

El Banco Central introdujo cambios en los últimos años que permiten que las personas divorciadas, que anteriormente tenían un interés en una vivienda familiar, sean tratadas esencialmente como compradores por primera vez.

También podrían ser considerados elegibles para algunos programas para compradores por primera vez, como el préstamo hipotecario de las autoridades locales y el Programa de Primera Vivienda (pero no para la Ayuda para Comprar).

Si bien se avanza en parte para ayudar a las personas divorciadas a comenzar de nuevo, todavía existe la presión del tiempo asociada con el pago de una hipoteca en un período de tiempo acelerado.

Ahí es donde estos productos podrían marcar la diferencia.

“El aumento del plazo podría brindarles la oportunidad de comprar una nueva casa, ya que los pagos repartidos en un plazo más largo pueden colocarlos en una posición en la que puedan cumplir con las evaluaciones pertinentes y los controles de asequibilidad con el prestamista”, señaló Murphy. .

¿Quién podrá afrontar los pagos hasta los 80 años?

Los solicitantes de una hipoteca deben demostrar que pueden hacer frente a sus pagos hasta el final previsto del plazo, ya sea a los 60 años o al borde de los 80.

Para el límite superior, podría incluir una pensión o ingresos complementarios, como dividendos o el producto de la venta de acciones, o ingresos por alquiler de una propiedad de inversión, por ejemplo.

“Las salvaguardias fundamentales siguen siendo que cada solicitud de hipoteca se evaluará en términos de las circunstancias del solicitante y su capacidad para pagar la hipoteca antes y después de la jubilación”, explicó Joey Sheahan.

“Los solicitantes deben disponer de protección hipotecaria y cobertura de vida”, señaló.

Mark Murphy cree que, dados los mayores riesgos potenciales asociados con los solicitantes que se espera que sigan pagando hasta la vejez, el listón inevitablemente se fijaría un poco más alto.

“Yo esperaría que el prestamista implementara controles mejorados o adicionales para que los solicitantes potenciales demuestren que tienen suficientes ingresos garantizados para pagar los pagos mensuales normales de capital e intereses de la hipoteca hasta los 80 años.

“Por ejemplo, un desglose detallado de su asesor financiero que describe las contribuciones a las pensiones y el fondo de pensiones proyectado a la edad esperada de jubilación”, explicó.

Sin embargo, las tasas de interés coincidirán con las que están disponibles para los prestatarios más jóvenes. En otras palabras, no habrá una ‘multa de tipo de interés’ por hacer uso de una hipoteca que se pagará en el futuro.

¿Es probable que haya mucha demanda de dichos productos?

Dada la edad promedio más avanzada a la que las personas solicitan hipotecas hoy en día, no sería inusual que aceptaran términos que les permitan realizar pagos hasta los 70 años.

Sin embargo, puede darse el caso de que tengan que permanecer en un empleo remunerado por más tiempo para poder cubrir esos costos en el futuro, especialmente a la luz del cambio en el panorama de las pensiones.

En el contexto de la disminución de la prevalencia de las pensiones de beneficios definidos (DB), donde las personas se jubilan con un ingreso fijo de por vida que generalmente es un porcentaje de su ingreso final, podría decirse que habría una cohorte cada vez menor de personas que podrían hacer pagos. en función de sus ingresos por pensiones.

La mayoría de los participantes en la fuerza laboral hoy contribuyen a pensiones de contribución definida (DC), donde el empleador y el empleado contribuyen al fondo y el dinero se invierte, generalmente en un plan organizado por el empleador.

El tamaño del fondo al final determina el nivel de ingresos con el que el pensionado puede aspirar a vivir. Los montos son generalmente significativamente menores que los que ofrece una pensión de BD, pero los BD se han convertido cada vez más en dominio exclusivo de los funcionarios y ejecutivos públicos.

“Según la experiencia, es poco probable que la demanda sea particularmente alta y, en general, la mayoría de los prestatarios hipotecarios seguirán teniendo un plazo de hipoteca que no superará los 70 años”, dijo Mark Murphy.

“Creo que la mayor demanda provendrá del sector público”, dijo Robert Whelan, director general de Rockwell Financial, refiriéndose a la mayor incidencia de la provisión de pensiones de beneficios definidos en ese sector.

“Son principalmente los únicos prestatarios con el grado de certeza sobre los ingresos de jubilación que los bancos necesitarían para facilitar ese plazo”.

Entonces, ¿es un truco?

Habrá personas para quienes esto será un avance bienvenido, ya que les ayudará a comprar una propiedad y les dará un respiro para pagar el préstamo durante un período prolongado.

Si bien inevitablemente habrá argumentos de que está facilitando préstamos irresponsables, recaerá en el prestatario la responsabilidad de demostrar que podrá cumplir con sus pagos hasta los 70 años.

Robert Whelan cree que los pros y los contras de un producto de este tipo quedarán más claros a medida que se lancen al mercado.

“Al igual que los préstamos de liberación de acciones, que mucha gente consideró una gran idea al principio, pero cuando te metiste en el capó, el costo se volvió prohibitivo”, dijo.

Whelan describió este avance como el siguiente paso en la “japonificación” de las hipotecas.

“En Japón, es bastante típico tener una hipoteca a 100 años. Se contrae contra la casa familiar y es responsabilidad de la familia pagarla.

“Cuando se considera la tendencia moderna de que las personas vivan en la casa familiar hasta los 30 años debido al costo de la vivienda y el alquiler, tiene sentido en algunos niveles, especialmente si serían los beneficiarios finales de la propiedad cuando los padres mueren”, explicó.

Todavía no hemos llegado a ese punto en Irlanda, pero Robert Whelan señaló un resultado potencial interesante de las hipotecas “más adelante en la vida”.

¿Podríamos ver el fenómeno del tigre celta cerrando el círculo con hijos adultos a los que se les pide que actúen como garantes de sus padres?

De hecho, ese desarrollo marcaría un gran cambio.

2024-05-26 04:00:00
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