El estallido del conocido debate sobre los “niños vacíos” que viven en casas que son demasiado grandes para sus necesidades se centra en el conflicto generacional entre familias más jóvenes que buscan un hogar y personas mayores que aparentemente no están dispuestas a mudarse y liberarlas. Un informe reciente de ESRI estimó que un millón de casas en el estado están “subocupadas”; es decir, tienen más habitaciones de las necesarias.
Pero además de un vínculo emocional con una casa familiar –y el área en la que está ubicada– hay una razón más prosaica por la que muchos no reducen su tamaño después de que los niños se han ido. Es la falta de una ruta financiera clara y de bajo riesgo para hacerlo. Sin duda, a menudo faltan opciones en términos de casas o apartamentos más pequeños en la misma localidad, pero incluso cuando las hay, vender su casa existente y comprar una nueva no es sencillo en el mercado actual.
Avance en un concepto conocido sólo por lectores mayores que pueden recordar desde antes de la crisis financiera hasta la era del préstamo puente. Se trataba de un préstamo a corto plazo concedido por un banco, normalmente para cubrir el período entre el pago de una casa nueva y la venta de una antigua. Por ejemplo, pujar en una subasta, algo típico en la era del Tigre Celta, requería la capacidad de pagar un depósito por adelantado y cerrar el trato dentro de un período definido, lo que a menudo requería financiamiento a corto plazo antes de poder disponer de una hipoteca. La tasa de interés generalmente estaba por encima del costo normal de la hipoteca, pero como el préstamo era por un período corto, el prestatario generalmente podía manejarlo.
Los préstamos puente finalmente desaparecieron después de la crisis financiera. Pero los corredores y agentes inmobiliarios creen que el regreso de tales instalaciones podría ayudar a liberar el mercado inmobiliario de segunda mano, donde el número de casas disponibles está en un mínimo histórico. Un informe reciente de los agentes inmobiliarios de Sherry FitzGerald encontró que sólo 11.050 propiedades de segunda mano estaban a la venta en enero de este año, lo que representa apenas el 0,6 por ciento de todo el parque de viviendas privadas en Irlanda, con la Irlanda rural y regional afectada desproporcionadamente. Una tasa del 3 al 4 por ciento, al menos, sería más normal en un mercado en funcionamiento.
Un objetivo clave de la devolución del préstamo puente sería ayudar a los potenciales “recortadores”, muchos de los cuales no están dispuestos a correr el riesgo de vender su propia propiedad cuando aún no tienen una a la que mudarse. Y en el mercado actual donde el efectivo es el rey, normalmente no tendrían dinero para ofertar por una nueva casa y se enfrentan a vendedores que simplemente no tienen que molestarse en decir al viejo estilo: “Compraré tu casa si puedo vender la mía”. “Cadenas de propiedad. Después de todo, hay colas de compradores potenciales con efectivo o aprobación de hipoteca.
Entre los 60 y los 70 años, la gente simplemente no quiere correr grandes riesgos con su dinero, según Michelle Kealy, directora de división de la agente inmobiliaria Lisney Sotheby’s International Realty. Y con las propiedades de alquiler escasas y muy caras, señala que tomar otra ruta, vender su propia casa e intentar alquilar un lugar mientras busca una nueva casa para comprar, puede ser difícil y prohibitivamente costoso.
La financiación puente (garantizada sobre su vivienda actual, cuya hipoteca generalmente ya está pagada) podría permitirles seguir adelante, pero ahora no está disponible. Y, según Kealy, esto también está limitando la capacidad de algunos compradores más jóvenes que quieren comprar una casa más grande y tener capital invertido en su propiedad existente, pero no el dinero en efectivo para asegurar una nueva propiedad, o no al menos sin tomar un riesgo importante.
El corredor hipotecario Michael Dowling dice que recibe regularmente consultas relacionadas con las finanzas puente, particularmente de potenciales reductores, pero que es un producto que los principales prestamistas generalmente no ponen a disposición. En su opinión, existe una demanda clara en el mercado y la falta de disponibilidad de este tipo de financiación es ahora un importante “obstáculo” para quienes quieren negociar a la baja.
Varios prestamistas más pequeños –incluidos algunos del Reino Unido– sí anuncian financiación puente, pero normalmente esto sólo está disponible para inversores o para acuerdos de propiedad comercial, y todo se hace a través de empresas. Estos actores generalmente se mantienen alejados del mercado residencial por temor, según una fuente, al “momento Joe Duffy” en el que algo sale mal y tienen que intentar ejercer su seguridad en una vivienda familiar, lo que normalmente es un proceso largo y arduo. en Irlanda y que corre el riesgo de recibir mala publicidad.
En el mercado irlandés está disponible un producto de préstamo vitalicio que permite a los propietarios liberar el capital acumulado en su vivienda, aunque esto es más adecuado si, por ejemplo, quieren dar dinero en efectivo a un niño para ayudarle a comprar o renovar su casa. propia casa o liberar fondos para cubrir sus necesidades de gastos.
[ I split my house with my daughter, without government help. Stop shaming ‘empty nesters’ ]
En materia de financiación puente, el entonces ministro de Finanzas, Paschal Donohoe dijo al Dáil en 2019 que ofrecer o no este tipo de préstamo era una cuestión de los propios bancos, más que del Banco Central o el Departamento de Finanzas. También señaló nuevas reglas, algunas de la UE, que ahora regulan la provisión de crédito. Los necesarios controles y directrices crediticias y los rigurosos controles financieros del solicitante que deben realizar los prestamistas hipotecarios parecen ser una de las razones por las que los principales bancos ya no ofrecen este producto. Los bancos también se dan cuenta de que cuando algo sale mal, la experiencia después del colapso demuestra que ejercer la seguridad que tienen en una casa familiar es difícil en Irlanda.
La disponibilidad de préstamos puente no sería una panacea para liberar el mercado de segunda mano. Por ejemplo, probablemente liberaría viviendas familiares más grandes para compradores potenciales, pero podría aumentar la presión de las ofertas sobre las más pequeñas, donde los que reducen su tamaño entrarían en la contienda más fácilmente. La falta de oferta de nuevas casas y apartamentos más pequeños, como lo señala el informe de ESRI, sigue siendo un factor fundamental y, con bastante razón, quienes reduzcan su tamaño querrán permanecer en la misma zona, cerca de amigos y contactos sociales. Ofrecer más opciones es parte de cualquier solución a largo plazo.
Pero en una situación en la que el mercado de segunda mano está efectivamente “atascado”, se necesitan nuevos enfoques. Los préstamos puente se convirtieron en parte del frenesí previo a la crisis financiera, y la competencia aumentó a principios de la década de 2000 cuando los bancos redujeron las tasas de interés de sus productos puente en un intento de vincular más negocios a más largo plazo y flexibilizar las condiciones crediticias. A medida que las tasas de interés aumentaron durante 2006 y el mercado inmobiliario comenzó a desacelerarse, la disponibilidad comenzó a reducirse y los puentes se volvieron más caros. Los bancos empezaron a ponerse nerviosos y se mostraban reacios a conceder préstamos puente a menos que el vendedor hubiera firmado un contrato para disponer de su propia propiedad.
Y, después de la crisis, la concesión de préstamos prácticamente desapareció a medida que la demanda hipotecaria se desplomó y el capital negativo afectó a muchos prestatarios. Cualquier cosa que oliera a riesgo era un no-no y, dependiendo de cómo esté estructurado, los préstamos puente conllevan riesgos si los precios de las propiedades comienzan a caer o las ventas esperadas fracasan.
Ahora hay motivos para reactivar el préstamo puente, no para impulsar la demanda y mantener los precios, sino para intentar liberar la actividad en el mercado de segunda mano, que es claramente disfuncional. Al restringir la relación préstamo-valor, los bancos u otros financistas podrían ampliar dicha financiación y al mismo tiempo tener una seguridad significativa frente a los prestatarios con una riqueza considerable inmovilizada en sus hogares. La fuerte demanda de viviendas familiares sugiere que en el mercado actual la mayoría se venderá rápidamente, lo que permitirá pagar cualquier puente.
A su vez, esto conduciría a que más viviendas familiares llegaran al mercado de segunda mano. Muchas personas con el nido vacío aún pueden decidir quedarse donde están. Pero el punto es abrir posibilidades para aquellos que quieran reducir su tamaño.
2024-04-04 11:45:46
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