La esperada decisión sobre las tasas de interés del Banco Central Europeo (BCE) en junio marcará un punto de inflexión largamente esperado para los titulares de hipotecas en Irlanda y en toda Europa. La reducción esperada, el primer recorte desde que el BCE comenzó a subir las tasas hace unos 22 meses, ciertamente será un alivio para muchos propietarios de viviendas, particularmente aquellos con hipotecas de seguimiento. Sin embargo, los beneficios del esperado recorte de tipos de junio –y cualquier otro que pueda seguir- sólo llegarán hasta cierto punto e, irónicamente, llegarán en un momento en el que muchos más propietarios irlandeses podrían empezar a tener dificultades para pagar sus hipotecas.
A principios de junio, alrededor de 70.000 propietarios irlandeses habrán visto expirar sus tipos fijos durante el año pasado, el equivalente a aproximadamente una de cada 10 hipotecas residenciales, según el Banco Central de Irlanda. Muchas de estas personas ya han visto, o verán pronto, un gran aumento en sus facturas hipotecarias mensuales.
Y la elección de tipos de interés que tendrán entonces a su alcance será mucho menos atractiva que el tipo que tenían. Muchos hogares simplemente no cuentan con la protección financiera necesaria para soportar esta mayor demanda sobre sus finanzas.
Para algunos prestatarios, en particular aquellos cuyos ingresos no han aumentado mucho o han disminuido desde que obtuvieron su préstamo hipotecario, habrá un mayor riesgo de atrasos en las hipotecas, y el reciente aumento de los atrasos a corto plazo es prueba de que esto ya está sucediendo. Las últimas cifras del Banco Central revelan que los atrasos hipotecarios anticipados aumentaron un 3 por ciento en el último trimestre de 2023, y esto podría ser sólo la punta del iceberg. Recuerde, además de los 70.000 titulares de hipotecas cuyos tipos fijos han expirado en lo que va del año, decenas de miles más dejarán de tener tipos fijos ultrabajos antes de finales de este año.
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La expiración de una hipoteca a tipo fijo supondrá un desafío adicional para los titulares de hipotecas que ya luchan con los atrasos existentes o que ya los han estado en mora. Los clientes que se han atrasado en los pagos de sus hipotecas en el pasado están particularmente expuestos.
Como los bancos irlandeses no aumentaron sus tipos variables en consonancia con las subidas de tipos del BCE en 2022 y 2023, es probable que tarden en reducirlos tras los recortes del BCE a finales de este año.
Para muchos, existe la expectativa de que una vez que el BCE reduzca sus tasas, esto resultará en una reducción inmediata de las tasas variables y fijas para los consumidores. Si bien recientemente se han producido algunos ajustes en las tasas de las hipotecas verdes, así como recortes por parte de algunos prestamistas en sus tasas hipotecarias, debemos recordar que el mercado ya ha incluido en el precio fijo actual una serie de recortes de tasas esperados por el BCE en la segunda mitad de 2024. -Ofertas de tarifas.
Además, como los bancos irlandeses no aumentaron sus tipos variables en consonancia con los aumentos de tipos del BCE en 2022 y 2023, probablemente tardarán en reducirlos tras los recortes del BCE a finales de este año. Así que las actuales ofertas hipotecarias a tasa variable y fija probablemente sean tan buenas como lo serán durante algún tiempo.
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Incluso si, como algunos predicen, el BCE reduce su tipo dos o tres veces este año, su principal tipo de refinanciación –el tipo que tiene un impacto directo en los pagos hipotecarios de los prestatarios con rastreadores– seguirá estando muy lejos del cero que tiene. se encontraba antes de que las tasas de interés comenzaran a subir en julio de 2022.
La mayoría de los bancos y administradores de préstamos están mejorando actualmente sus recursos de gestión de atrasos en los préstamos para asegurarse de adelantarse al problema y limitar el impacto de los préstamos morosos en su desempeño financiero. El desafío será garantizar que existan recursos adecuados para continuar con las actividades habituales y al mismo tiempo responder a las necesidades de un número creciente de clientes con dificultades financieras. El inminente cambio estructural en los bancos minoristas de Irlanda podría provocar la reasignación de mucho personal experimentado a departamentos de morosidad. A su vez, la escasez de personal podría hacer que los bancos tengan dificultades para procesar nuevas solicitudes de hipotecas de manera oportuna.
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Para aquellos que tienen dificultades con los pagos de su hipoteca, existe una variedad de opciones, como reestructuración de préstamos, extensiones de plazos, hipotecas divididas, reducciones de las tasas de interés e interrupciones en los pagos de la hipoteca. Pero la experiencia sugiere que las personas simplemente no son conscientes de las vías de apoyo y las opciones de resolución que tienen a su disposición. Es necesario hacer más en este sentido para convencer a los propietarios de viviendas de que la comunicación y la intervención tempranas son clave para limitar el efecto de la tensión financiera y aumentar las posibilidades de acordar un Acuerdo de Pago Alternativo (ARA) con su prestamista.
Es importante que tanto el Banco Central como los prestamistas estén a la vanguardia en lo que respecta a los atrasos en las hipotecas, especialmente dada la probabilidad de que más propietarios puedan caer en esta situación a medida que abandonen las bajas tasas fijas.
El Banco Central está dispuesto a mejorar las protecciones disponibles para quienes tienen o corren el riesgo de sufrir atrasos hipotecarios como parte de su revisión en curso del Código de Protección al Consumidor. Según una propuesta presentada por el Banco Central, las empresas deben proporcionar más información a los prestatarios sobre si se les debe ofrecer o no un ARA si tienen dificultades para cumplir con los pagos. El Banco Central también propone introducir un período de validez de 12 meses para el estado financiero estándar (SFS), en el que un prestatario que tiene dificultades para pagar su hipoteca expone su situación financiera. Los bancos utilizan el SFS para evaluar qué ARA, si corresponde, se ofrecerá al prestatario y ha habido algunos pedidos para que se introduzca un período de validez mínimo de 12 meses.
En última instancia, los ARA ayudarán a las personas con deudas hipotecarias a seguir pagando su hipoteca y conservar su casa, por lo que estos cambios sin duda podrían ser un paso en la dirección correcta.
Es importante que tanto el Banco Central como los prestamistas estén a la vanguardia en lo que respecta a los atrasos en las hipotecas, especialmente dada la probabilidad de que más propietarios de viviendas caigan ahora en esta situación a medida que abandonen las bajas tasas fijas. La experiencia nos ha enseñado que actuar temprano es clave para resolver con éxito las dificultades hipotecarias. Así que, si bien el 6 de junio probablemente veremos un cambio en las tasas del BCE, no podemos permitirnos el lujo de ser complacientes con los atrasos hipotecarios.
Ronan Brennan es jefe de prestación de servicios de banca minorista en Delta Capita
2024-05-27 05:00:53
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