¿Qué haría falta para que los precios de la vivienda en Dublín caigan hasta los 300.000 euros? – Los tiempos irlandeses

¿Un gobierno del Sinn Féin devolvería el mercado inmobiliario al futuro? En una entrevista con The Irish Times, La líder del partido, Mary Lou McDonald, dijo que le gustaría que los precios medios de la vivienda en Dublín cayeran a 300.000 euros. Esta es una gran caída con respecto a la media (mediana) de 420.000 euros que paga ahora un nuevo comprador en Dublín; el precio medio de todas las ventas es un poco más alto ya que quienes se mudan de casa pagan un poco más. Se necesitaría una caída considerable, cercana al 30 por ciento, para llegar al nivel de 300.000 euros. Y una gran pregunta es si esto podría lograrse alguna vez, a menos que la economía caiga en una recesión. Dado que los aumentos de la oferta llevan tiempo, la ruta más rápida para ejercer presión a la baja sobre los precios de las viviendas nuevas podría ser eliminar los apoyos a la demanda, como el plan de Ayuda para Comprar. La última vez que los precios de la vivienda en Dublín estuvieron en torno a este nivel fue en el período 2015/6, después de la crisis financiera.

1. El mercado ahora

A pesar del fuerte aumento de las tasas de interés, los precios han seguido aumentando en todo el estado, aumentando un 2,3 por ciento durante el año hasta octubre. Los precios de Dublín han bajado un 0,6 por ciento, en realidad un estancamiento, y la caída parece estar relacionada en gran medida con una caída en el precio de venta de las viviendas más caras.

La resistencia de los precios en un contexto de diez aumentos de las tasas de interés es notable, según Kieran McQuinn, profesor de investigación del Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales (ESRI). La demanda sigue siendo fuerte, especialmente por parte de quienes compran por primera vez, probablemente debido al aumento de la población y al sólido mercado laboral.

La tendencia estable de los precios refleja los bajos niveles de existencias en el mercado, según Marian Finnegan, directora general de la agencia inmobiliaria Sherry FitzGerald. La construcción de viviendas nuevas ha aumentado un poco, pero está por debajo de los niveles de demanda, mientras que la oferta en el mercado de segunda mano sigue siendo muy baja.

Tal como están las cosas, McQuinn cree que los precios seguirán subiendo en promedio en todo el estado el próximo año, a medida que las tasas de interés comiencen a caer lentamente desde sus niveles actuales y el crecimiento de la economía nacional continúe, aunque, según ESRI, a un ritmo general. Paso lento. De cualquier manera, el desempeño del mercado durante el año pasado indica que lograr una gran caída de los precios no sería tarea fácil.

2. ¿Por qué 300.000€?

El fuerte aumento de los precios de la vivienda desde que tocaron fondo a mediados de la última década ha dejado, sencillamente, a muchos fuera del mercado. La mayoría de los compradores por primera vez todavía compran en el mercado de segunda mano y también son los compradores predominantes de viviendas nuevas.

En Dublín, sería raro encontrar una casa con al menos un par de dormitorios por menos de 400.000 euros; esto requeriría un ingreso familiar de al menos 90.000 euros para cumplir con las normas de endeudamiento del Banco Central, que exigen que un préstamo sea como máximo cuatro veces el ingreso del hogar. El precio medio de 420.000€ requeriría unos ingresos de al menos 95.000€.

En realidad, los compradores de viviendas a menudo no piden prestado hasta el límite de cuatro veces. A medida que aumentan las tasas de interés, la carga de pago puede en algunos casos ser demasiado alta a medida que se acerca el umbral. En otros casos, las personas se benefician del apoyo de su familia y necesitan pedir prestado un poco menos. El Banco Central informó que el crédito promedio en el primer semestre del año fue de 3,3 veces los ingresos. Teniendo en cuenta el depósito, esto requeriría unos ingresos conjuntos de 105.000 euros para poder afrontar la media de 420.000 euros, que incluiría tanto apartamentos más pequeños como casas.

En cuanto a una casa de tres dormitorios, la Society of Chartered Surveyors Ireland (SCSI) ha estimado que el coste de entrega en el área de Dublín significa un precio de venta de 464.000 euros. Utilizando el cálculo de 3,3 veces el ingreso, dice que esto requeriría un ingreso familiar de 127.000 euros, un punto al que se refirió McDonald en su entrevista y que planteó recientemente en el debate del Dáil.

Un precio de la vivienda de 300.000 euros, si se alcanzara, claramente haría que las viviendas fueran más asequibles para un número mucho mayor. Utilizando la regla del ingreso máximo de cuatro veces, se requeriría un ingreso familiar de 67.500 €. Sobre la base de la cifra media de 3,3 veces el ingreso, el nivel de ingreso familiar requerido sería de 82.000 euros. La conclusión es que tales precios significarían que las personas solteras con ingresos medios a altos podrían comprar, al igual que las parejas con ingresos promedio y doble ingreso.

3. ¿Podría lograrse?

Bajar los precios de la vivienda a niveles mucho más bajos requeriría grandes cambios en la oferta o la demanda del mercado (y muy probablemente en ambas).

Como informó SCSI, el coste medio de entregar una casa adosada de tres dormitorios en la región de Dublín supera los 460.000 euros. Bajo el gobierno actual, se han implementado o se están intensificando diversos apoyos a la oferta y la demanda para tratar de cerrar la brecha entre el costo de la construcción y la asequibilidad. Como parte de esto, la construcción patrocinada por el Estado está aumentando, y una parte clave de la política del Sinn Féin es que acelerará esta oferta de viviendas sociales y asequibles mediante la reorientación y el aumento de los recursos estatales. Quienquiera que esté en el gobierno, el probable impacto del aumento de la oferta patrocinada por el Estado sobre los precios de la vivienda en los próximos años da lugar a un interesante debate. Sin embargo, existen barreras (en la planificación, el suministro de agua, etc.) para aumentar rápidamente el suministro. Y la mayoría de las estimaciones tienen el nivel de demanda de viviendas, resultante del aumento natural de la población y la inmigración, muy por encima de los niveles de oferta actuales.

Así que “ponerse al día” con esta demanda y aumentar la oferta hasta el punto de reducir el precio medio de la vivienda es una tarea muy grande. Llevar más viviendas al mercado a precios más asequibles –a través de diversas formas de subsidio estatal al suministro– sigue siendo un desafío, pero es claramente más factible. Y a diferencia de reducir el nivel general de los precios de la vivienda en el mercado, se trata de cosas que en gran medida están bajo el control del Gobierno, aunque también existan barreras.

Más viviendas construidas por el Estado harán que los precios sean más bajos en general en el mercado de lo que serían de otro modo, pero parece poco probable lograr una caída de precios del 30 por ciento, a menos que la demanda colapse.

Claramente, el objetivo del Sinn Féin no será reducir la demanda, como esto ocurre generalmente debido a una recesión. La última gran caída de los precios de la vivienda en Irlanda se produjo tras el estallido de la burbuja crediticia después de 2008, que provocó un colapso de los precios y un gran aumento del número de propietarios de viviendas con patrimonio negativo. Una repetición de eso no está en la lista de deseos de ninguna de las partes. Y la menor demanda, como señala McQuinn, también tiene un impacto en la oferta de viviendas, ya que los constructores retroceden, considerando que enfrentarán problemas para vender.

4. ¿Quién sería infeliz?

Claramente, McDonald está apuntando a aquellos que quieren comprar casas y no a aquellos que ya las poseen, cuya riqueza total caería. Un giro aquí, como ella mencionó, es que muchas familias usan fondos de su propia casa o de otros lugares para ayudar a sus hijos en la escalera de vivienda. Y así, si bien perderían por la caída del valor de su propia vivienda, parte de esto se compensaría con una menor exigencia a la hora de ayudar a sus hijos. No obstante, una caída en los precios de la vivienda –si ocurriera rápidamente– tendría en sí misma algún impacto en la confianza del consumidor. Un punto que vale la pena señalar es que McDonald no especificó un período de tiempo dentro del cual esperaba alcanzar el objetivo de 300.000 euros.

Otro grupo que no vería con buenos ojos una fuerte caída de los precios sería el de aquellos que compraron casas recientemente y, como resultado, podrían enfrentarse a un patrimonio negativo. Esto significaría que su préstamo pendiente valdría más que el valor de su vivienda, lo que restringiría su capacidad para mudarse. A su vez, una fuerte caída en los precios de la vivienda probablemente afectaría las políticas crediticias de los bancos, particularmente si temieran que viniera más.

Un paso que podría reducir los precios de las viviendas nuevas en el corto plazo sería eliminar los apoyos a la demanda actualmente vigentes, en particular el plan de Ayuda para la Compra que el Sinn Féin dice que eliminaría gradualmente. Ofrece una devolución de impuestos de hasta 30.000 € para ayudar a un comprador por primera vez a reunir un depósito para comprar una casa de nueva construcción. Los críticos argumentan que esto ha hecho subir el precio de las viviendas nuevas, que han aumentado más del 10 por ciento durante el año pasado, impulsado también por los mayores costos de construcción. Esto proporciona un argumento para eliminar el plan, pero inevitablemente pondría en desventaja a quienes planean comprar en comparación con quienes ya lo han hecho en los últimos meses.

5. Política de vivienda

Será interesante observar lo que el Sinn Féin haría primero con la política de vivienda, si forma el próximo gobierno. Finnegan, de Sherry FitzGerald, cree que sea quien sea el que esté a cargo, lo que el mercado necesita es un período de estabilidad con indicaciones claras de que los incentivos actuales se mantendrán tanto por el lado de la demanda como por el de la oferta, lo que conducirá a un aumento constante pero gradual de la demanda. Sinn Féin, sin duda, planearía hacer algunos cambios clave en sus primeros meses para mostrar su intención. Lo que cualquier partido que aborde el tema no tendrá en cuenta son las interminables compensaciones de la política de vivienda y el tiempo que se necesita para lograr de manera realista grandes aumentos en la oferta.