Regreso al futuro: el mercado hipotecario estancado en los años 80

No hay duda de que existe una enorme demanda de hipotecas y que los bancos están deseosos de prestar.

Trimestre tras trimestre, los compradores por primera vez (tradicionalmente el grupo más activo del mercado) representan volúmenes cada vez mayores de disposiciones hipotecarias a valores cada vez mayores, tanto individual como colectivamente.

Pero un análisis de las cifras muestra que la actividad crediticia hipotecaria aquí está estancada en los niveles de los años 1980.

La falta de oferta de propiedades contribuye en gran medida, al igual que la competencia por esas escasas unidades, pero también existe un problema de asequibilidad, que está dejando fuera del mercado a multitudes de aspirantes a compradores de viviendas.

Mercado boyante

La Federación de Banca y Pagos de Irlanda (BPFI) publica actualizaciones trimestrales sobre el mercado hipotecario.

Si bien las cifras han mostrado una disminución de la actividad general últimamente, esto se debe principalmente a una caída en el número de personas que cambian de proveedor de hipotecas, lo que hicieron en masa cuando el Banco Central Europeo tomó medidas para aumentar las tasas de interés en 2022.

Quizás una medida más confiable del dinamismo del mercado en este momento sea la actividad de los compradores primerizos.

Las cifras aquí muestran que los préstamos hipotecarios se encuentran en los niveles del “Tigre Celta”.

Las cifras para 2023, publicadas en los últimos días por la BPFI, mostraron que la actividad de compradores por primera vez fue la más alta desde 2007, con más de 25.500 retiros solo por esa cohorte por un valor de 7.200 millones de euros.

La hipoteca media para compradores por primera vez está creciendo todo el tiempo y aumentó en casi 20.000 euros año tras año hasta superar los 282.000 euros.

Niveles de préstamos de la década de 1980

Todo da la impresión de un mercado que está funcionando a toda velocidad, pero en realidad, la actividad de préstamos hipotecarios se mantiene en los niveles vistos hace cuatro décadas, a pesar del crecimiento masivo de la población y de los ingresos entretanto.

Basándose en un análisis de la actividad del mercado hipotecario, Frank Conway, fundador del sitio web de educación financiera MoneyWhizz, calculó que los préstamos para la compra de vivienda durante todo el año ascendieron a menos de 36.000 disposiciones hipotecarias para 2023.

Esto incluye préstamos originados para compradores por primera vez, compradores de mudanzas y compradores para alquilar, pero excluye préstamos complementarios y cambios de hipotecas, ya que esas categorías no se contaron cuando comenzaron los registros en 1970.

“Para poner en perspectiva el nivel actual de préstamos hipotecarios, hay que remontarse hasta 1988”, señala.

“Ese año, se utilizaron 36.939 hipotecas, según los datos publicados en aquel momento por el Departamento de Medio Ambiente. En 1988, había aproximadamente 3,5 millones de personas viviendo en Irlanda. Era una época de graves dificultades económicas. La emigración era generalizada y los empleos eran escasos.

“Si avanzamos hasta 2023, el panorama económico no podría ser más diferente. Sin embargo, el panorama hipotecario sigue siendo el mismo”, explica.

En el contexto de una población que ha superado los 5 millones, si los préstamos hipotecarios consiguieran mantenerse a la altura de los niveles de 1988, deberíamos – como mínimo – ver al menos 54.000 disposiciones hipotecarias en 2023, calcula Conway.

1988 fue el año en el que Dublín celebró su Milenio

No hay gran sorpresa

En muchos sentidos, no es la revelación más sorprendente, pero es emblemática de los problemas que afectan al mercado en este momento.

Una investigación realizada por el Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales en 2022 encontró que la proporción de personas entre 25 y 34 años que son propietarios de su propia casa se redujo a más de la mitad entre 2004 y 2019, cayendo del 60% al 27%.

Es probable que esa cifra caiga aún más dado que la edad promedio del comprador por primera vez aquí es ahora de 35 años, y sigue envejeciendo.

Los datos del censo de la CSO también han reflejado esa tendencia con una disminución continua en la propiedad general de viviendas, cayendo del 70% en 2011 al 68% en 2016 y al 66% en el Censo 2020.

También ha habido un aumento correspondiente en el número de viviendas que son de propiedad absoluta (sin hipoteca), a medida que los propietarios más antiguos pagan sus préstamos en mayor número y menos nuevos acreedores hipotecarios ingresan al mercado para ocupar su lugar, en la práctica.

Parte de esto se debe a la reducción de la oferta y al hecho de que muchos de los que reciben aprobación para una hipoteca pueden no ser capaces de encontrar una propiedad adecuada dentro de su rango de precios -o no encontrarla- mientras dure su aprobación.

Menos asequible

Una gran parte de esto es, por supuesto, la asequibilidad.

Cifras separadas de la Federación de Banca y Pagos de los últimos meses mostraron que el ingreso promedio de un hogar que compra por primera vez ha aumentado a un récord de 82.000 euros.

En Dublín y los condados circundantes, esa cifra ha superado los 100.000 euros.

Un informe de la Sociedad de Agrimensores Colegiados (SCSI) de esta semana concluyó que una pareja que trabaja en puestos del sector público, como un Garda y un profesor, con ingresos brutos combinados cercanos a los 90.000 euros no podría permitirse comprar un vehículo medio. Casa adosada de tres dormitorios en el área metropolitana de Dublín.

La llamada “brecha de asequibilidad” para estos compradores por primera vez en Dublín, Wicklow, Meath y Kildare es de alrededor de 60.000 euros, calculó. El déficit en Galway supera los 20.000 euros.

“La disponibilidad de viviendas, y a precios asequibles para aquellos con salarios medios, ha sido y sigue siendo el principal problema que acecha al mercado”, dijo Pat Davitt, director ejecutivo del Instituto de Subastadores y Tasadores Profesionales (IPAV).

Señaló lo que llamó los “crecientes impedimentos” para la propiedad de viviendas, a los que se sumaron en los últimos 18 meses los fuertes aumentos de las tasas de interés del Banco Central Europeo.

“Esto significa que la actividad en el mercado inmobiliario se limita en gran medida a quienes tienen ingresos superiores a la media y a quienes tienen la suerte de poder comprar viviendas sin necesidad de una hipoteca, o quizás de una pequeña hipoteca complementaria. Este último grupo podría ser tan hasta el 40%”, añadió.

Dura competencia

El hecho es que, incluso entre aquellos que tienen la suerte de tener los medios para comprar, existe un alto grado de competencia por el número limitado de propiedades en el mercado.

Aunque las terminaciones de viviendas se han recuperado después de los cierres obligatorios durante la pandemia de Covid, las 32.695 viviendas que se completaron aquí el año pasado (un resultado que probablemente al menos se igualará este año) no son suficientes para satisfacer la demanda.

Para complicar las cosas, el número de propiedades “de segunda mano” o antiguas que llegan al mercado está disminuyendo nuevamente.

Según un informe del sitio web de listados de propiedades, Daft.ie, el 1 de diciembre había poco más de 11.000 casas a la venta en esa plataforma.

Bajó un 27% en la misma fecha del año anterior y fue dramáticamente más bajo que el promedio anterior a Covid de 25.000 viviendas a la venta en un momento determinado.

Las cifras de su homólogo, MyHome.ie, pintan un cuadro similar de escasez de viviendas.

Y no son sólo los posibles propietarios-ocupantes los que compiten entre sí por ese reducido grupo de disponibilidad.

A veces son desplazados por inversores individuales, fondos de inversión, el Estado e incluso empresas, como lo demuestra la revelación esta semana de que Ryanair había comprado 25 viviendas en una urbanización cerca del aeropuerto de Dublín para ofrecer alojamiento de alquiler asequible a parte de su personal. .

Un estudio realizado en los últimos años por el Dr. Lorcan Sirr, profesor de Vivienda de TUD, concluyó que un número cada vez menor de unidades de vivienda terminadas están llegando al mercado.

En 2017, aproximadamente la mitad de las unidades terminadas salieron a la venta, calculó, pero esa proporción se redujo a menos de un tercio en 2022, aunque un tercio de un mayor número de terminaciones.

El resto corresponde principalmente a una combinación de apartamentos construidos para alquiler, viviendas sociales y casas unifamiliares; esta última categoría representa una pequeña proporción de la cifra total.

Según el Ibec en su último informe económico trimestral publicado en diciembre, el Estado o los organismos estatales por sí solos compran, financian o alquilan alrededor del 40% de las viviendas nuevas al año.

Una mano amiga

El Estado no intenta ponerle precio a la primera vez que entra en el mercado y, de hecho, ha introducido generosos incentivos para ayudar a los individuos a afianzarse en la escala inmobiliaria.

Si no fuera por programas como el de Ayuda a la Compra y el Programa de Primera Vivienda, la situación probablemente sería mucho peor.

Pero es difícil escapar a la conclusión de que son planes costosos que están elevando los precios de las viviendas nuevas, que ya están aumentando abruptamente debido a la inflación de los costos de construcción y la escasez de mano de obra.

En consecuencia, el Gobierno tendrá que buscar otros medios para hacer que las viviendas sean más asequibles para la población en general.

“El Gobierno debe abordar urgentemente impedimentos profundos que han cambiado poco en la última década, entre ellos, la alta actitud del Estado en materia de construcción de viviendas, el caos de las políticas de planificación y la antipatía y el temor de los responsables políticos y personas influyentes hacia que se les considere que ayudan a las PYME. constructores y promotores que tradicionalmente han sido el pilar del sector de la construcción de viviendas irlandés”, sugiere Pat Davitt.

La Society of Chartered Surveyors cree que ayudaría una mejor distribución de viviendas en áreas donde son simplemente más asequibles. También sugiere una provisión de vivienda más directa a través de programas estatales, lo que ayudaría a sacar al estado de la ecuación a la hora de competir por las unidades disponibles.

“En este momento, las viviendas nuevas son más viables en el área metropolitana de Dublín, y aquí es donde resultan más inasequibles. En muchos casos, las áreas donde la construcción de viviendas nuevas es menos viable son las áreas más asequibles, como Midlands y el Noroeste”. John O’Sullivan, presidente del Comité de Políticas y Prácticas de SCSI, explicó.

“Para restablecer el equilibrio del mercado inmobiliario debemos garantizar que haya una entrega adecuada de viviendas nuevas a través de otras vías como los AHB (Organismos de Vivienda Aprobados), a través de la Agencia de Desarrollo Territorial y mediante la entrega directa de viviendas públicas”, añadió.

La realidad es que es un mercado lleno de complejidades sin soluciones rápidas.

En el pasado se ha comparado con un juego de golpear al topo. Tan pronto como un problema parece desaparecer, aparece otro en su lugar.

Quizás el mejor ejemplo de esto sea la salida de los propietarios del mercado de alquiler.

En muchos casos, estas unidades de vivienda están siendo adquiridas por compradores primerizos cuando llegan al mercado, pero eso es a expensas del mercado de alquiler, donde los alquileres continúan aumentando para los nuevos listados debido a la absoluta falta de disponibilidad de unidades.

Parece que el juego de golpear al topo continuará a buen ritmo durante algún tiempo.

2024-01-28 05:00:17
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