Leer más cobertura estatal de cómo las comunidades de todo el país están tratando de crear viviendas más asequibles.
Un aumento sin precedentes en la construcción de nuevas viviendas en todo el país -en su mayoría apartamentos- podría finalmente estar haciendo mella en los alquileres en rápido aumento que han estado haciendo la vida más difícil a los inquilinos.
El año pasado se construyeron más de 1,65 millones de unidades de vivienda, la cifra anual más alta desde que se comenzaron a llevar registros federales en 1969. Este año, la cifra fue aún mayor: casi 1,7 millones en septiembre.
Mientras tanto, el aumento anual típico del alquiler a nivel nacional cayó a cero en junio por primera vez desde que comenzó la pandemia, después de alcanzar un máximo del 17,8% en 2021, según Lista de apartamentos, un agregador de información sobre alquileres y una empresa de investigación. En septiembre, los alquileres cayeron un 1,2%.
Las tasas de desocupación están aumentando, dijo Alexander Hermann, investigador asociado del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.
“Ha habido una gran prisa por construir apartamentos en los últimos años, y los proyectos son cada vez más grandes. Ahora es más común construir 50 o más unidades”, dijo. “Se puede empezar a ver dónde está llegando la nueva oferta, se ven disminuciones de alquileres más marcadas y fuertes”.
Las estadísticas federales, que no rastrean la construcción activa por debajo del nivel regional, muestran que la construcción no ha sido mayor en el noreste desde 1987 ni en el medio oeste desde 2005, y está en máximos históricos tanto en el oeste como en el sur. Una proporción cada vez mayor de la construcción de viviendas del país se produce en el sur, pasando del 40% en 2017 al 46% en 2022.
En algunos lugares, los alquileres están bajando un poco, pero siguen siendo bastante altos en comparación con hace unos años. En Texas, Austin ha visto caer los alquileres más del 6% para el año fiscal que finaliza en septiembre a $1,734 por una vivienda de dos habitaciones, pero eso sigue siendo casi un 20% más que en 2020, según Apartment List.
Las disminuciones de alquileres en Austin son las mayores en Sun Belt, según Apartment List, mientras que el área metropolitana circundante está emitiendo más permisos de vivienda que cualquier otra gran área metropolitana, “lo que indica el importante papel que desempeña la construcción en la gestión de la asequibilidad a largo plazo”.
El condado de Travis, que incluye Austin, aumentó sus unidades de vivienda en más de un tercio entre 2012 y 2022, creando 169,700 nuevas unidades en ese tiempo mientras su población aumentaba en casi 230,000, según un análisis de las estimaciones del censo de Stateline.
Entre los que llegaron a Austin en la última década se encuentra KN, un padre soltero que pidió ser identificado sólo por sus iniciales porque no quiere que los compañeros de escuela de sus hijos se enteren de sus problemas. KN, un programador tecnológico que se mudó de San Francisco hace una década, dijo que su alquiler cada vez más alto podría obligarlo a mudarse.
El propietario de su casa adosada de dos dormitorios ha solicitado aumentos anuales de alquiler de $100 en los últimos años, y acaba de pedir otros $200, dijo KN, aumentando sus costos mensuales de vivienda con servicios públicos a alrededor de $2,500.
“Reduciría mis ingresos disponibles prácticamente a cero, y eso no es prudente con todos los extras que los niños necesitan en la escuela”, dijo KN. “Tendría que ahorrar hasta el punto de causar ansiedad. Ser pobre en vivienda es algo que estoy tratando de evitar”.
A pesar de tener buenos ingresos, dijo KN, es posible que tenga que mudarse más lejos de la escuela de sus hijos, que ahora se encuentra a poca distancia. En primer lugar, se mudó a Texas en parte para ahorrar dinero en el alquiler con la esperanza de comprar una casa. Pero dice que ve construcciones de apartamentos por todas partes en Austin.
Sus observaciones coinciden con la realidad: el año pasado, Austin construyó 24 millones de pies cuadrados de edificios de apartamentos junto con 8,7 millones de pies cuadrados de viviendas unifamiliares, según registros de la ciudad.
Es una historia similar a nivel nacional, con casi 1 millón de apartamentos en construcción hasta septiembre. En comparación, había 914.500 apartamentos en construcción en 2022 y 736.900 en 2021.
El número de viviendas unifamiliares en construcción también es elevado, aunque el ritmo se ha desacelerado en los últimos dos años. En septiembre había alrededor de 694.000 viviendas en construcción, frente a unas 736.000 a finales de 2022 y 750.500 a finales de 2021. La última vez que la construcción fue tan alta fue en 2006, cuando se estaban construyendo unas 748.000 viviendas unifamiliares durante el burbuja inmobiliaria antes de la Gran Recesión.
La nueva oferta ya está surtiendo efecto.
Los alquileres cayeron en 71 de las 100 ciudades más grandes del país en el año que finalizó en septiembre. Eso eclipsa la gran disminución más reciente, en junio de 2020, cuando 65 ciudades experimentaron caídas año tras año, según Apartment List. A principios de 2022, los alquileres aumentaban año tras año en las 100 ciudades.
Apartment List dijo en un informe de octubre que la construcción es una de las razones por las que las vacantes están aumentando, combinada con una disminución en el trabajo remoto a medida que más empresas llaman a los empleados para que regresen a la oficina, lo que ha llevado a menos inquilinos en las “ciudades Zoom” en estados como Arizona. Idaho y Nevada.
Cuando llega nueva oferta, se observan reducciones de alquiler más marcadas y fuertes.
– Alexander Hermann, Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard
Otras áreas con grandes caídas recientes en los alquileres también se encuentran principalmente en el sur y el oeste, donde la construcción está en máximos históricos. El área metropolitana de Austin cayó un 6%; Portland, Oregón, cayó un 5%; y Atlanta, Las Vegas, Orlando, Phoenix, Salt Lake City y San Francisco cayeron un 4% en el último año hasta septiembre.
Algunas de esas áreas, como Austin, apenas están comenzando a ver caídas modestas en los alquileres promedio, pero siguen siendo mucho más caras que hace apenas unos años. El área metropolitana de Miami, por ejemplo, ha experimentado el mayor aumento de alquileres del país desde 2020, un 40%. Orlando, Florida, aumentó un 32% durante el mismo tiempo, según Apartment List.
En los últimos seis meses, los alquileres disminuyeron sólo un 1% en cada ciudad.
“Los recientes aumentos en la oferta de viviendas han ayudado a desacelerar los precios de alquiler y los costos de la vivienda, aunque sería cauteloso al calificar las disminuciones de alquiler del 1% como muy significativas”, dijo Randy Deshazo, director de desarrollo económico e investigación del Consejo de Planificación Regional del Sur de Florida. El aumento de los precios es particularmente doloroso en la región, dijo, porque la asequibilidad, en términos de costos de vivienda en comparación con los ingresos, es lo peor del pais.
En algunas partes del noreste y el medio oeste, donde el auge de la construcción no ha sido tan sólido, los alquileres han seguido aumentando en los últimos seis meses hasta septiembre. Los alquileres aumentaron un 7% en Providence, Rhode Island, por ejemplo. Durante el mismo período, el aumento fue del 5% en Boston, Nueva York y Hartford, Connecticut.
Las estimaciones sobre la escasez de viviendas en el país, a la que muchos expertos atribuyen los altos alquileres, varían. fanny mae El año pasado se estimó que había 4,4 millones de unidades insuficientes en las grandes áreas metropolitanas, y agente inmobiliario.com Este año fijó la escasez en 2,3 millones de unidades. Alrededor de 1,4 millones de unidades se terminaron en 2022, la mayor cantidad desde 2007, y otras casi 947.000 se terminaron entre 2023 y agosto, según un estudio de construcción de la Oficina del Censo de EE. UU. encuesta.
Los permisos emitidos desde mediados de 2022 hasta agosto de 2023 apuntan a probables grandes aumentos en la vivienda en Utah, Idaho, Florida, Texas, Dakota del Sur, Carolina del Norte, el Distrito de Columbia, Carolina del Sur, Arizona, Tennessee, Georgia y Colorado.
Todos esos estados podrían ver crecer el parque de viviendas alrededor de un 2% por encima de las estimaciones del censo para mediados de 2022, las últimas disponibles, según un análisis de Stateline.
A nivel nacional, la cantidad de permisos emitidos en 2023 ha disminuido en comparación con un pico a fines de 2021 y principios de 2022, incluso cuando las cifras siguen siendo altas en algunos estados. Ésa es una de las razones por las que la mayoría de los analistas esperan algún tipo de desaceleración debido al reciente y vertiginoso ritmo de construcción, dijo Hermann, del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard.
Los permisos de construcción de Dakota del Sur han retrocedido desde un aumento del 48% en 2020, seguido de un aumento del 24,8% en 2022. Este año cayeron un 37% en el segundo trimestre.
Aun así, Dakota del Sur tuvo una de las tasas más altas de permisos de construcción nuevos entre mediados de 2022 y agosto de 2023: más del 2% de sus unidades existentes, o casi 9.000 unidades de vivienda nuevas, si se construyen todas.
El auge inicial de la pandemia fue “probablemente inducido por más opciones de trabajo desde casa y una mayor demanda de espacio y tierra, de los cuales Dakota del Sur abunda”, dijo Aaron Scholl, profesor asistente de economía en la Universidad Estatal del Norte en Aberdeen, Dakota del Sur. , que trabajó en un informe del Instituto Dakota sobre bienes raíces en septiembre.
La reciente caída probablemente apunta a un estancamiento en el mercado inmobiliario del estado y eventualmente en toda su economía, dijo Scholl.
“Los permisos de construcción son a menudo un indicador adelantado no sólo de la demanda del mercado inmobiliario, sino también del panorama económico general”, dijo Scholl. “A medida que el mercado inmobiliario se enfríe, yo esperaría que la economía también lo haga”.
(Editores: esta historia se actualizó para incluir nueva información publicada por la Oficina del Censo de EE. UU. el 18 de octubre).
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2023-10-19 07:00:00
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