10 condominios ejecutivos más baratos en 2023/24: aquí es donde encontrarlos

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Si bien los precios de las viviendas privadas parecen estar estabilizándose un poco, todavía estamos saliendo de un punto alto en los precios de las propiedades, y con los precios de los condominios de lanzamiento y reventa en una cantidad elevada, es posible que muchos compradores de viviendas todavía estén considerando un condominio ejecutivo. Estos condominios siguen siendo más baratos que sus homólogos privados; y cuanto más tarde se compre, más cerca estarán de la privatización total (si es que aún no lo están completamente).

EC más baratos a más caros en 2024

Tenga en cuenta que los EC vienen con un período de ocupación mínima (MOP) de cinco años solo para el primer grupo de compradores. Si ve registros de transacciones de una EC vendida dentro de su MOP, se debe a que los vendedores recibieron un permiso especial para vender anticipadamente (por ejemplo, en casos como divorcio). Es posible que estas primeras transacciones no sean una representación precisa de los precios reales posteriores.

ProyectoDistritoÁrea de planificaciónAño completadoPrecio unitario promedio ($ PSF)Precio promedio de transacción ($)WOODSVALE25Woodlands2000$834$1,157,093NORTHOAKS25Woodlands2000$855$1,116,776LILYDALE27Yishun2003$881$1,174,643WINDERMERE23Choa Chu Kang19 99$912$1,279,727CHESTERVALE23Bukit Panjang1999$913$1,295,633THE FLORAVALE22Jurong West2000$932$1,275,423PINEVALE18Tampines1999$948$1,355,455YEW MEI GREEN23Choa Chu Kang2000$949$1 ,219,741 SUMMERDALE22Jurong West2000$957$1,268,500THE DEW23Bukit Batok2003$978$1,468,250LA CASA25Woodlands2008$980$1,134,165PARK GREEN19Sengkang2004$981$1,373,675THE QUINTET23Choa Chu Kang20 06$991$1,368,931THE FLORIDA19Hougang2000$1,000$1,343,313EASTVALE18Pasir Ris1999$1,012$1,204,960SIMEI GREEN CONDOMINIUM18Tampines1999$1,012$1,260,667WHITEWATER18Pasir Ris200 5$1.017$1.204.295THE ESPARIS18Pasir Ris2005$1.019$1.430.714THE RIVERVALE19Sengkang2000$1.027$1.341.737WESTMERE22Jurong Este1999$1,041$1,300,000THE CANOPY27Yishun2014$1,063$1,103,714EL EDÉN EN TAMPINES18Tampines2003$1,094$1,436,913FORESTVILLE25Woodlands2016$1,109$1,362,875NUOVO20Ang Mo 2004$1.124$1.843.500ACUARELAS18Pasir Ris2014$1.156$1.304.074RESIDENCIA INZ23Choa Chu Kang2019$1.173$1.250.000FUENTES GEMELAS25Woodlands2016$1.179$1.348.459BELLEWOODS25Woodlands 2017$1.180$1.397.6711 CANBERRA27Yishun2015$1.193$1.316.250BLOSSOM RESIDENCES23Bukit Panjang2014$1.211$1.309.526BELYSA18Pasir Ris2014 $1,217$1,385,462SEA HORIZON18Pasir Ris2016$1,220$1,577,846RESIDENCIAS RIVERCOVE19Sengkang2020$1,226$1,570,000RESIDENCIAS EN AUSTVILLE19Sengkang2014$1,231$1,356,618FIRMA EN YISH UN27Yishun2017$1,236$1,278,904RESIDENCIAS WESTWOOD22Jurong West2017$1,236$1,302,313ECOPOLITAN19Punggol2016$1,247$1,445,141EL CRITERIO27Yishun2018$1,253$1,233,287WATERWOODS1 9Punggol2015$1,256$1,539,935SKYPARK RESIDENCES27Sembawang2016$1,257$1,625,702HERON BAY19Hougang2015$1,258$1,528,963THE AMORE19Punggol2016$1,258$1,467,523ARC AT TAMPINES18T ampines2014 $1,273$1,396,311PARC LIFE27Sembawang2018$1,277$1,300,066NORTHWAVE25Woodlands2019$1,278$1,084,178LUSH ACRES28Sengkang2016$1,288$1,559,176THE TOPIARY28Sengkang2016$1,28 8$1,502,602RIVERPARC RESIDENCE19Punggol2014$1,289$1,529,892WATERBAY19Punggol2016$1,294$1,557,205THE TERRACE19Punggol2017$1,299$1,441,554THE RAINFOREST23Choa Chu Kang2015$1,302 $1,496,521PRIVE19Punggol2013$1,305$1,369,172BELLEWATERS19Sengkang2017$1,313$1,553,335TWIN WATERFALLS19Punggol2015$1,314$1,401,458CITYLIFE@TAMPINES18Tampines2016$1,320$ 1.762.187EL VISIONAIRE27Sembawang2018$1.325$1.348.988PARC CANBERRA27Sembawang2023$1.332$1.232.667WANDERVALE23Choa Chu Kang2018$1.343$1.444.072THE BROWNSTONE27Sembawang2017$1.346$1.318.073LAKE VIDA22Jurong West2016$1,350$1,587,609PIERMONT GRAND19Punggol2023$1,351$1,803,000SOL ACRES23Choa Chu Kang2018$1,373$1,146,589THE VALES19Sengkang2017$1,390$1,306,042TESORO1 9Sengkang2018$1.398$1.519.401LOS TRILLANTES DE TAMPINES18Tampines2015$1.423$1.585.461BISHAN LOFT20Bishan2003$1.471$2.019.815RESIDENCIAS ESPARINA19Sengkang2013 $1,544$1,574,949CIEN PALMS RESIDENCIAS19Hougang2019$1,631$1,439,000

Algunas observaciones sobre los precios de la CE

No sorprende que las CE más antiguas tengan los precios más bajos. Esto se debe en parte a que todas las EC son propiedades arrendadas por 99 años, por lo que las más antiguas tienen el deterioro de arrendamiento más significativo.

Vale la pena señalar que incluso en 2024, la gran mayoría de las CE (de distintas edades y en diferentes distritos) se han mantenido por debajo de $1300 psf y han logrado mantener la cantidad por debajo de $1,5 millones.

En comparación, el precio promedio de un condominio de reventa totalmente privado fue de alrededor de $1,700 psf en marzo de 2024, mientras que el precio promedio de un condominio privado de lanzamiento nuevo fue de aproximadamente $2,275 psf. Esto podría hacer que las EC de reventa –particularmente aquellas cercanas a otro condominio preseleccionado– sean una alternativa mucho más atractiva.

(Con respecto a Bishan Loft, que es un claro caso atípico, el precio se debe a que se encuentra a poca distancia de la estación de MRT Bishan. Dado que los pisos de reventa aquí pueden alcanzar más de $1 millón, el precio de Bishan Loft no es descabellado).

La privatización total –que ocurre después del décimo año– se considera una ventaja menor que en años anteriores. Ahora se reconoce que los extranjeros rara vez compran EC, y las recientes medidas ABSD –que aumentan los impuestos al 60 por ciento para los compradores extranjeros– los disuadirán aún más.

CE asequibles que están cerca de (o acaban de alcanzar) su MOP:

Una nota sobre Criterion, Parc Life y Northwave

Los tres condominios se lanzaron durante un mercado inmobiliario debilitado en 2016, lo que puede explicar el precio más bajo. Esto se debió en parte al exceso de oferta: en ese momento había importantes existencias sin vender y algunos agentes inmobiliarios incluso culparon a HDB de canibalizar las ventas de la CE con pisos BTO. En ese momento, HDB había elevado el techo de ingresos a 12.000 dólares para los pisos BTO (pero nunca se ha confirmado si eso realmente atrajo a compradores de la CE al mercado BTO). De hecho, en ese momento incluso hubo llamados a “revisar el necesidad de un régimen comunitario).

En cualquier caso, estos tres condominios tuvieron ventas muy bajas en el lanzamiento: alrededor del ocho por ciento se vendió para Criterion y Parc Life, y alrededor del 5,5 por ciento para Northwave. Dado que estos se lanzaron a $7-800 psf, puede parecer inconcebible que las ventas fueran bajas, ya que los nuevos precios de lanzamiento de la CE de hoy son el doble. Pero ahora que están más cerca de su MOP de cinco años y el mercado ha cambiado, es posible que vean una reactivación a medida que los compradores se acercan a las unidades más espaciosas a precios más bajos.

1. El criterio

El Criterion tuvo un comienzo difícil debido a suposiciones sobre la mala accesibilidad. Pero en retrospectiva, no es tan malo como suponían la mayoría de los compradores. Si bien no hay una estación de MRT a poca distancia, los servicios de autobús cercanos como el 805 brindan una conexión con Yishun MRT (NSL). Northpoint City, el principal centro comercial del corazón de Yishun, está al lado de la estación de tren.

The Criterion también cuenta con servicios decentes cerca: en el enclave HDB circundante, los residentes tienen acceso a un Sheng Siong, así como a la variedad habitual de cafeterías, minimercados y servicios del corazón. Wisteria Mall también se encuentra a poca distancia y, si bien este centro comercial tiene opciones minoristas limitadas, tiene un patio de comidas y un NTUC FairPrice.

Las comodidades de los alrededores mitigan algunos de los problemas de ubicación marginal, aunque aquellos que necesitan estar en el CBD aún pueden desaprobar esto.

Dado el precio más bajo, no sorprende que algunos de los tipos de unidades, como las grandes de cinco habitaciones (más de 1,400 pies cuadrados), puedan atraer a familias más numerosas que priorizan la amplitud. Sin embargo, North Gaia EC podría ofrecer competencia una vez que esté en el mercado de reventa (esto debería estar disponible pronto, alrededor de 2027).

2. Vida en el parque

Hay muchos rumores sobre Parc Life y los precios más bajos con los que terminó. Se nos dice, pero no podemos confirmarlo, que la competencia con The Visionaire fue tan intensa que los desarrolladores de Parc Life bajaron el precio cerca del día de la votación de Visionaire, para que los compradores de Visionaire renunciaran a su boleta y eligieran Parc Life en su lugar.

En cualquier caso, el principal inconveniente de Parc Life en aquel entonces es el mismo que ahora: una buena cantidad de espacio por su inversión. Vemos que las habitaciones de tres habitaciones (1109 pies cuadrados) cuestan $ 1,48 millones o menos, y las más pequeñas (980 pies cuadrados) cuestan $ 1,25 millones o menos.

En cuanto a la ubicación, se han realizado muchas mejoras en el área de Canberra. El principal de ellos es Bukit Canberra, un importante centro de estilo de vida comunitario (esto fue sólo propuesto y aún no actualizado en 2018). Aparte de esto, el enclave HDB frente al parque Sembawang también ofrece muchas comodidades en el corazón, incluido un supermercado Prime.

3. Onda Norte

Fue muy audaz por parte del desarrollador lanzar un EC con cinco habitaciones de 1463 pies cuadrados y un ático de 1722 pies cuadrados en Admiralty, en un momento en que la demanda era fría como una piedra. Probablemente esto fue más una cuestión de momento del lanzamiento que del producto real (las ventas tuvieron problemas en el lanzamiento con 20 de 358 unidades vendidas), ya que hoy esas unidades habrían sido mucho mejor recibidas. En ese momento, este condominio también fue criticado por la cercanía de los bloques y su falta de accesibilidad.

Independientemente, las transacciones en Northwave han mostrado una fuerte apreciación desde su reciente MOP en febrero de este año. Todavía no ha habido una transacción perdedora para este condominio, y una transacción en el 22nd Match tuvo una ganancia de $543,000 (para una unidad de 1,087 pies cuadrados).

Northwave está lejos de cualquier estación de MRT y necesitarás una conexión de autobús como 969 para llegar a la más cercana (Admiralty MRT en NSL). Aquí hay un centro comercial HDB, Admiralty Place, que satisface la mayoría de las necesidades diarias. También puedes tomar el tren una parada hasta Sembawang, donde tienes algunas opciones más en Sun Plaza.

Si desea caminar, el enclave de Woodlands HDB, en dirección a Woodlands Ave 7, cuenta con las habituales cafeterías y tiendas de conveniencia.

Como este EC acaba de llegar al mercado de reventa y dado el creciente deseo de unidades más grandes, esto puede funcionar a favor de Northwave.

4. El visionario

Visionaire, el gran competidor de Parc Life en el lanzamiento (ver arriba), tiene una ventaja para el acceso al MRT. Este EC se encuentra a poca distancia del MRT de Canberra. Esto resulta útil ya que Canberra Plaza, el principal centro comercial de esta zona, está al lado del MRT. Junto con el centro comercial Sembawang, que tiene un supermercado Giant, esta es una parte bastante conveniente de Canberra para vivir. También se encuentra a poca distancia de Bukit Canberra, que es un centro de estilo de vida.

Visionaire tiene unidades de buen tamaño: nada por debajo de 721 pies cuadrados, nada por encima de 1,582 pies cuadrados. Eso es suficiente para ser espacioso y al mismo tiempo mantener el volumen general bajo. En diciembre de 2023, se detectó una unidad de 721 pies cuadrados realizando transacciones por solo $ 1,02 millones, lo cual es de fácil acceso para las parejas jóvenes que buscan una mejora. Las unidades de 980 pies cuadrados, lo suficientemente grandes para familias, tienden a tener una cuantía inferior a 1,4 millones de dólares, lo que también es un tramo razonable para las mejoras de HDB.

En general, es una de las opciones más sólidas de esta lista, aunque sugerimos mirar también The Brownstone EC (que está un poco más cerca de la estación MRT).

5. Valle errante

Wandervale puede estar en un barrio marginal (Choa Chu Kang), pero tiene la ventaja de estar a poca distancia de la estación de MRT. Puedes caminar hasta Choa Chu Kang MRT (NSL, JSL) desde aquí; y Lot One, el principal centro comercial del barrio, está justo al lado.

El cercano enclave HDB también está bien desarrollado, con muchas tiendas pequeñas y lugares para comer. Esto incluye el centro comercial Teck Whye, administrado por HDB, famoso por el outlet Kam Par Claypot. Si bien no es posible evitar la distancia hasta la ciudad, Wandervale se encuentra dentro de un enclave bastante conveniente e independiente.

Uno de los atractivos potenciales para los compradores aquí son los considerables dormitorios de cuatro dormitorios de 1248 pies cuadrados, que se han comercializado por entre $ 1,7 millones y $ 1,8 millones. Las unidades más pequeñas de 958 pies cuadrados todavía se han comercializado por menos de $1,4 millones, lo que debería ser más accesible para los mejoradores de HDB.

Tenga en cuenta que Stagmont Camp está bastante cerca, pero las interrupciones son mínimas ya que el tráfico no es muy denso en este campamento*.

*Y ¡Lo sabría, ese fue mi campamento durante NS!

Para obtener más información sobre el mercado inmobiliario de Singapur y los próximos condominios interesantes, síganos en apilados.

2024-04-24 12:04:41
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