Caída histórica de precios en el mercado de vivienda en Colombia: Impacto en la vivienda nueva y usada

En medio de la crisis y las alertas por las ventas de vivienda, que están experimentando caídas históricas, los precios de las viviendas también están disminuyendo en términos reales. Este efecto afecta tanto a los precios de la vivienda nueva, que se ajusta por debajo de la inflación, como a los precios de la vivienda usada, que constituye el patrimonio de millones de familias.

Aunque los compradores pueden percibir que los precios de las propiedades suben periódicamente, estos incrementos son inferiores a la alta inflación que se ha experimentado en Colombia, lo que significa una reducción real en los precios de la vivienda nueva y una desvalorización real en la vivienda usada.

Los índices de precios de vivienda nueva y usada del Banco de la República muestran que los precios no han aumentado en términos reales en los últimos 15 meses, sino que han disminuido. El último mes en el que los precios aumentaron en comparación con 12 meses atrás fue junio del año pasado, con un aumento del 0,1 por ciento. Este comportamiento se refleja en las tres principales ciudades del país: Bogotá, Medellín y Cali, y sus alrededores.

Según los informes del Banco de la República, los alrededores de Bogotá son la zona que ha experimentado una mayor reducción de precios. En septiembre de este año, la caída anual de precios fue del 7 por ciento. Esta zona cercana a la capital fue la primera en experimentar una caída de precios, fenómeno que comenzó a observarse desde marzo de 2022. En abril del año pasado, los precios en Bogotá comenzaron a disminuir un 0,6 por ciento, y para el mismo mes de este año, la caída anual ya alcanzaba el 6 por ciento. La mayor disminución de precios en los alrededores de Bogotá se produjo en enero de este año, con un 9,7 por ciento, lo más cercano a una disminución de dos dígitos. En Bogotá, la peor caída fue del 6,2 por ciento en febrero de 2023. De hecho, ese mes fue el de mayores disminuciones en precios reales en el conjunto de capitales que analiza el Banco de la República, con una caída conjunta del 6,7 por ciento. La zona de los alrededores de Bogotá tuvo la mayor caída, con un 8,8 por ciento, seguida de Cali, con un 7,4 por ciento, y Medellín, con un 6,1 por ciento.

Pero el efecto de los precios no solo se ha visto en la vivienda nueva, sino también en la vivienda usada, donde el valor ha llegado a caer hasta tres veces más de lo que disminuyó en el momento más difícil de la pandemia del covid-19. En el segundo trimestre de 2020, el momento más crítico de la pandemia, los precios bajaron un 1,79 por ciento, mientras que en el último trimestre de 2022, la reducción fue del 5,24 por ciento. En todo el año 2020, el mayor descenso fue en el segundo trimestre. Sin embargo, en 2021 no hubo ni un solo trimestre en el que las viviendas usadas perdieran valor. De hecho, un año después, el segundo trimestre fue el mejor y el valor de las viviendas usadas aumentó un 5 por ciento en términos reales, siendo este el punto más alto de incremento de precios desde 2015, con un aumento real del 5,32 por ciento. En el segundo trimestre de este año, la caída del precio fue del 4,03 por ciento, según el índice del Banco de la República.

Las ventas de viviendas han experimentado una fuerte caída desde el año pasado, y hasta septiembre de este año, la reducción es del 48 por ciento, y los lanzamientos de nuevos proyectos han disminuido un 23 por ciento. Las ventas de viviendas de interés social (VIS) han disminuido un 56 por ciento. En números absolutos, entre enero y septiembre de este año, se ha registrado una reducción en las ventas de 92.000 viviendas, de las cuales 73.000 corresponden a viviendas de interés social (VIS).

Expertos del sector señalan que los cambios realizados por el Gobierno en el programa de subsidios Mi Casa Ya han desempeñado un papel importante en la fuerte disminución de las ventas. En el reciente congreso de Camacol, el exministro de Vivienda Luis Felipe Henao afirmó que antes a través de Mi Casa Ya se construían 89.000 viviendas, pero luego se llegó a construir hasta 160.000 al año, lo que disminuyó la pobreza multidimensional. Hoy en día, se ha retrocedido al menos dos décadas.

En cuanto al mercado de alquiler, se ha producido un importante repunte. Entre 2013 y 2022, el número de hogares que alquilan aumentó en 2,83 millones. Según Mario Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), invertir en bienes raíces sigue siendo una opción de bajo riesgo y rentabilidad competitiva, teniendo en cuenta la valorización de la propiedad y la renta representada por el arrendamiento. En 2013, había aproximadamente 4,66 millones de hogares que alquilaban en el país, mientras que para 2022, esta cifra había aumentado a 7,05 millones, lo que representa un aumento del 51,1 por ciento, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida publicada por el Dane. Es decir, entre 2013 y 2022, el número de hogares que alquilan ha aumentado en 2,83 millones. Según Ramírez, esto muestra un panorama alentador para el mercado de alquileres en cuanto a la demanda.

En resumen, el mercado de vivienda en Colombia está experimentando una disminución en los precios tanto de la vivienda nueva como de la usada, lo que se refleja en las caídas en las ventas y los lanzamientos de nuevos proyectos. Sin embargo, el mercado de alquiler ha experimentado un repunte significativo en los últimos años.


En conclusión, la crisis económica y las bajas ventas de vivienda en Colombia han llevado a una disminución de los precios de las viviendas tanto nuevas como usadas. Este fenómeno, que ha durado ya 15 meses, afecta tanto a los compradores de vivienda nueva como a aquellos que tienen vivienda usada como patrimonio familiar. La zona más afectada es la de los alrededores de Bogotá, donde los precios han caído considerablemente. En cuanto a las ventas, han disminuido significativamente, especialmente las viviendas de interés social. Los cambios en el programa de subsidios de Mi Casa Ya han contribuido a esta baja en las ventas. A pesar de esta situación, invertir en finca raíz sigue siendo una opción de bajo riesgo y rentabilidad competitiva, debido a la valorización del inmueble y los ingresos provenientes del arrendamiento. El mercado de arrendamientos ha experimentado un repunte en los últimos diez años, lo que indica una demanda creciente. Aunque la situación es desfavorable en términos de compra y venta de vivienda, el mercado de arrendamientos sigue siendo prometedor. En resumen, el sector de la vivienda en Colombia está pasando por dificultades, pero existen oportunidades para quienes buscan invertir en finca raíz.


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