Caroline Donohoe obtuvo una vívida demostración de la feroz competencia en el mercado inmobiliario irlandés cuando intentó tomar una fotografía de una casa piloto que estaba visitando el año pasado.
Donohoe y su socio, Paddy Coscoran, habían inscrito sus nombres en un registro de interés para las casas del desarrollo de casi 350 casas. Antes de que una casa estuviera disponible para ver, les dijeron que podían comprar una directamente según los planos, pero querían esperar hasta poder ver una casa piloto.
“Era menos una casa de exhibición que una jornada de puertas abiertas; Recuerdo que intenté tomar videos de la forma en que habían decorado las escaleras y ni siquiera se podían ver las escaleras porque había mucha gente”, dijo.
Las casas de la finca se estaban vendiendo rápido, demasiado rápido para que la pareja pudiera hacer una oferta por la casa adosada que buscaban.
Lo que Donohoe y Coscoran no sabían era que su competencia no provenía sólo de otros compradores por primera vez sino, en gran parte, de los organismos de vivienda aprobados (AHB) y el Consejo del Condado de Kildare.
De hecho, cuando llegaron a ver una casa piloto, casi la mitad de las casas del desarrollo habían sido retiradas del mercado.
Su experiencia no es infrecuente, pero no es fácil entender la magnitud del asunto.
Los AHB son organizaciones independientes sin fines de lucro que brindan viviendas sociales de alquiler administradas. Para el Gobierno y el Estado, son un importante proveedor de vivienda social en todo el país.
Pero el Departamento de Vivienda no puede decir cuántas casas los AHB están comprando en el mercado, en lugar de construir desde cero.
En un momento en el que el Gobierno debería aumentar rápidamente la construcción de todo tipo de viviendas, la política de vivienda permite a los AHB y a los ayuntamientos adquirir una gran parte de la oferta de viviendas nuevas (y superar en competencia) a los compradores por primera vez.
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El Gobierno ha inyectado miles de millones, y inyectará muchos miles de millones más, para poner fin a la emergencia inmobiliaria en Irlanda. El objetivo es solucionar el problema estimulando la construcción de viviendas privadas, viviendas sociales y asequibles y apartamentos.
Sin embargo, en los últimos meses ha habido indicios de que no todo está funcionando exactamente como se esperaba.
Un análisis reciente de la Federación de Banca y Pagos, publicado por primera vez en el periódico Business Post, encontró que los compradores privados de viviendas compraron sólo 523 de los 9.100 apartamentos puestos a la venta en Dublín el año pasado – sólo el 6 por ciento del total. El resto se compró para inversores del sector privado del alquiler y organismos estatales, que adquieren viviendas para ofrecer viviendas sociales y asequibles.
Aunque ese análisis se centró únicamente en los apartamentos en Dublín, parece ser una característica de la construcción de casas también en todo el país, donde hay pruebas de importantes compras masivas de casas privadas por parte de AHB y ayuntamientos para viviendas sociales.
Hasta cierto punto, eso es por diseño. Además de las casas que ellos mismos construyen, los AHB tienen derecho a comprar algunas casas en el mercado abierto, ya sea comprándolas directamente o financiando la construcción de urbanizaciones que se destinarán a cubrir las necesidades de vivienda social.
Estos acuerdos se denominan desarrollos “llave en mano”, donde las casas proporcionadas a un AHB están listas para que el inquilino simplemente gire la llave y se mude.
En respuesta a una pregunta, el Departamento de Vivienda dijo que “en muchos casos, los acuerdos llave en mano son muy apropiados en términos de plazos de entrega y costos”, especialmente en situaciones en las que una autoridad local podría no tener terrenos adecuados para viviendas sociales.
En tales situaciones, el departamento dijo: “Los organismos de vivienda aprobados a menudo participan desde el principio y las casas no se construirían sin la participación y la financiación de las autoridades locales”.
Pero, según varios expertos, los AHB podrían no sólo participar desde el principio, sino que también podrían realizar compras más adelante en las etapas de construcción.
Si el número de dichas compras es elevado, podría tener el efecto de agudizar la competencia por la pequeña oferta de viviendas privadas.
En el caso de Donohoe y Coscoran, algunas de las casas del desarrollo que estaban analizando habían sido destinadas a viviendas sociales mucho antes de que comenzara la construcción. Algunos de ellos estaban bajo las obligaciones del desarrollador de la Parte V, según la cual, por ley, un constructor debe proporcionar el 10 por ciento de todas las viviendas para viviendas sociales y asequibles. En este caso ascendió a 34 viviendas.
Tuath, uno de los AHB más grandes del país, tomó el control de esas casas, lo que es una práctica normal en la provisión de viviendas sociales y asequibles.
Pero además de eso, Tuath compró 50 casas más a través de lo que se conoce como un préstamo de capital de costo de alquiler, que luego se asignaron a los residentes mediante un sistema de lotería.
El efecto neto de tantas casas es, por supuesto, un beneficio social para muchas familias y hogares. Tuath pudo ofrecer casas en alquiler a inquilinos sociales a precios entre 1.130 y 1.300 euros al mes. Se trata de una reducción de aproximadamente el 30 por ciento por debajo del promedio de los alquileres en Newbridge, lo que beneficia a los inquilinos con dificultades.
Además de eso, el Consejo del Condado de Kildare arrendó otras 86 unidades, compradas por Ardstone Homes, para su propia provisión de viviendas sociales.
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Sin embargo, la provisión de viviendas tanto privadas como sociales por parte del Gobierno se está quedando atrás incluso de sus propios objetivos y esto añade una presión adicional a la ya inadecuada oferta.
Esto plantea la pregunta: ¿cuántas casas compran los AHB en lugar de construir?
Es una pregunta que el Departamento de Vivienda parece tener dificultades para responder.
Tomemos como ejemplo la oferta total de vivienda social en 2022, según datos del propio departamento. En ese año, el Estado entregó 7.433 viviendas sociales a través de diversos programas.
En una pregunta parlamentaria de abril de 2023, el Ministro de Vivienda, Darragh O’Brien, dijo que 1.976 de ellas eran de construcción propia y 4.000 eran llave en mano, lo que indica que las llaves en mano representan la mayor proporción de viviendas sociales entregadas.
Entonces, ¿en cuántas de esas casas llave en mano participó la AHB o la autoridad local “desde el principio”, y cuántas se compraron en una etapa posterior del proceso, cuando las casas estaban más cerca de salir al mercado abierto?
El número podría ser un poco mayor de lo que nadie imaginaba. Un análisis visto por The Irish Times muestra que en 2022 hasta el 70 por ciento de las aprobaciones de viviendas AHB fueron para adquisiciones llave en mano, a diferencia de la construcción llave en mano, que representó alrededor del 15 por ciento.
Esa proporción fue menor en 2023 (50 por ciento de adquisiciones llave en mano frente a aproximadamente 30 por ciento de construcciones llave en mano), pero aún significa que durante varios años el sector AHB ha estado construyendo muchas menos casas de las que ha estado comprando.
Puede que eso represente sólo unos pocos miles de casas en los últimos años, pero en el contexto de una grave escasez de viviendas nuevas, el efecto en el mercado puede ser significativo.
El portavoz de vivienda del Sinn Féin, Eoin Ó Broin, dijo que este tipo de compra era distinta de la tendencia de los grandes inversores institucionales que compran casas o apartamentos para alquilar a precios de mercado.
“Los organismos de vivienda aprobados están ofreciendo viviendas sociales y asequibles, y eso es un buen resultado, no es lo mismo que los fondos institucionales compren apartamentos y los alquilen a precios inasequibles”, afirmó.
“Lo que me gustaría ver es que las autoridades locales y los AHB aumenten su entrega directa de viviendas sociales y asequibles para reducir su excesiva dependencia de las soluciones llave en mano, lo que a medio y largo plazo no es sostenible”, afirmó.
Rory Hearne, profesor de política social en la Universidad de Maynooth, que también se presenta como candidato de los socialdemócratas a las elecciones al Parlamento Europeo de este año, afirmó que “la estrategia general del Gobierno en materia de vivienda social ha dependido excesivamente de la compra de viviendas de nueva construcción”. del mercado – de los desarrolladores – y lo he estado cuestionando durante mucho tiempo”.
“El papel fundamental de la vivienda social y de la vivienda pública es que debe satisfacer las necesidades de vivienda y ser un contrapeso al mercado”, afirmó.
“El Estado, a través de los AHB, está comprando nuevas viviendas sociales vitales, pero un posible impacto negativo es que podría estar superando las ofertas y bloqueando a los compradores de viviendas de manera similar a como lo hacen los inversores institucionales”, dijo, sin mencionar el impacto inflacionario. en el mercado.
Para Brian O’Gorman, director ejecutivo de Cluid, uno de los AHB más grandes del país, es correcto y apropiado que haya una combinación de tipos de tenencia en cualquier desarrollo nuevo, con propietarios privados e inquilinos sociales y asequibles viviendo juntos.
Después de todo, las casas que no fueron puestas en el mercado privado en Newbridge no se evaporaron simplemente: 84 fueron para personas que esperaban en la lista de viviendas sociales del Consejo del Condado de Kildare y 50 fueron para personas que no podían pagar una hipoteca.
Pero es consciente de que en el clima actual, con los niveles de vivienda tan deprimidos, puede existir la opinión de que la compra de viviendas sociales y asequibles puede verse como una competencia directa con los compradores primerizos.
“Tenemos que defender esto en múltiples ocasiones: la idea de que estamos tomando viviendas destinadas a compradores por primera vez, manteniendo así a la gente en alojamientos privados de alquiler escasos y costosos”, dijo.
“Y también somos muy conscientes de que el contribuyente en general nos facilita y financia para hacer lo que hacemos. He tenido reuniones con concejales y el público en general que me dicen cosas como: ‘Mi hija vive conmigo’. , tiene un buen trabajo y aún así no puede permitirse el lujo de comprarlo’”.
Dijo que cree que una manera de remediar el problema es aumentar la entrega de viviendas de alquiler con costo, proporcionando alojamiento de alquiler asequible a personas de ingresos medios, lo que amplía las opciones para las personas que están por encima del umbral de ingresos para viviendas sociales, pero que de lo contrario, tendrán dificultades para conseguir una hipoteca.
En última instancia, dijo, es una cuestión que debería desaparecer a medida que el Gobierno comience a cumplir y superar sus objetivos de vivienda. Mientras tanto, los AHB tendrán que continuar con su trabajo de proporcionar viviendas sociales.
“Es un equilibrio difícil y, en última instancia, tenemos una misión social que cumplir y la cumpliremos”, afirmó.
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Para Donohoe y Coscoran, la fuerte competencia en Newbridge finalmente significó que no pudieron encontrar la casa que buscaban comprar, por lo que decidieron buscar en otra parte.
Tuvieron un golpe de suerte cuando Coscoran, que trabaja en la ciudad de Kildare, notó que los constructores estaban limpiando un sitio cerca de la ciudad y pusieron sus nombres para una casa en el desarrollo. Poco después, según cifras de la Junta de Arrendamientos Residenciales, alrededor de 80 de las 187 casas fueron ocupadas por AHB y otros compradores.
Y es posible que esta situación crezca aún más, según David Hall, el activista de la deuda hipotecaria que ha creado su propio organismo de vivienda aprobado, iCare.
Hall dijo que ha tenido múltiples enfoques de los desarrolladores para financiarlos en los sitios, y dijo que los desarrolladores están “recurriendo cada vez más a los AHB no solo para vender casas sino para buscar financiación como parte de acuerdos que permitan a los AHB comprar las casas directamente”.
Considera que esto es consecuencia de un fallo involuntario en la política de vivienda del Gobierno.
“En algún momento, la política gubernamental que se suponía crearía dos vías de entrega resultó en que las dos vías se cruzaran durante un período de tiempo, y eso minimiza el número de casas disponibles”, dijo.
“Si un AHB va a construir mil viviendas, el departamento quiere que construya sus propias mil viviendas, no que le quite mil viviendas a un promotor privado”.
2024-03-23 06:00:08
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