El mercado de oficinas de Dublín está en recesión, pero ¿hasta qué punto será profunda? – Los tiempos irlandeses

Hace cuatro años, el mercado inmobiliario comercial en Irlanda era quizás más fuerte que nunca. Los valores del capital se habían recuperado en los años posteriores a la crisis financiera mundial, y los alquileres de oficinas habían igualado, o superado, los picos de los años del Tigre Celta.

Alrededor de 7.400 millones de euros en propiedades comerciales cambiaron de manos en 2019, según el corredor Savills. Ese fue, con diferencia, el nivel más alto registrado y, en ese momento, había pocas señales de que la tendencia cambiara en el futuro cercano. La construcción de oficinas, impulsada en parte por la deuda barata, continuó a buen ritmo.

Es una historia muy diferente ahora. En primer lugar, los confinamientos pandémicos y el cambio al trabajo remoto cambiaron el entorno; y aunque el año pasado comenzó bien, el Banco Central Europeo aumentó las tasas de interés en 10 reuniones sucesivas para combatir la inflación. Si a esto le sumamos una desaceleración general de la economía mundial y una serie de recortes de empleos en el sector tecnológico, el mercado inmobiliario comercial ha entrado en una recesión.

“Las desaceleraciones son parte del negocio inmobiliario comercial”, dijo John McCartney, jefe de investigación de BNP Paribas Real Estate Ireland. “Las preguntas clave son qué tan profundo será y cuánto durará”.

Confianza del mercado

Hasta ahora, los problemas no han salido a la luz, con algunas excepciones notables.

Un acreedor alemán habría sido designado receptores sobre el edificio Beckett, un bloque de oficinas en los muelles del norte de Dublín que había sido propiedad de inversores surcoreanos, en septiembre. La semana pasada, una cartera de propiedades comerciales vinculadas al Ronan Group Real Estate del desarrollador Johnny Ronan, incluido Bewley’s Cafe en Grafton Street, entró en suspensión de pagos gracias a préstamos a AIB y al Banco de Irlanda. Fortress Investment Group también ha designado un síndico para una cartera más pequeña de cinco activos de desarrollo vinculados a Ronan Group.

Las oficinas de alto nivel en las mejores zonas de la ciudad todavía obtienen buenos resultados en términos de captación de ocupantes. Los edificios más antiguos en ubicaciones menos deseables enfrentan más desafíos

Dado que algunos propietarios conservan sus activos hasta que el ciclo cambie, no sorprende que el mercado de inversión se haya desacelerado.

En el tercer trimestre de este año, acuerdos por valor unos 444,1 millones de euros pasó, según Savills. Esto se compara con la cifra récord de 1.800 millones de euros del año anterior, y es menos de la mitad del promedio trimestral de la década anterior. Dado que un puñado de grandes acuerdos pueden distorsionar las cifras, el volumen es quizás un mejor indicador de la desaceleración: sólo se realizaron 30 ventas durante el período, en comparación con un promedio de 55 en 10 años.

“Hasta ahora, con transacciones limitadas en el mercado, todavía estamos en una etapa relativamente temprana en términos de determinación de precios, particularmente en el sector de oficinas”, dijo Colm Lauder, ex director de bienes raíces de Goodbody Stockbrokers. “Los inversores en propiedades comerciales irlandesas entraron en este período con niveles de endeudamiento relativamente bajos, por lo que es poco probable que veamos un aumento de los vendedores forzados. Y con menos ventas, eso significa que muchos compradores aún no están en el mercado, ya que están esperando una mayor visibilidad sobre los precios.

Históricamente, una tasa de desocupación de alrededor del 11 por ciento en Dublín en general ha sido la marca en la que los alquileres se han mantenido estables.

“La actividad de ventas que hay generalmente se centra en propiedades valoradas en alrededor de 40 millones de euros o menos, y los fondos de pensiones europeos todavía están en el mercado para transacciones de este tamaño”.

Es una historia similar en el mercado de alquiler. Acerca de 265,000 pies cuadrados de espacio de oficinas se alquilaron durante el tercer trimestre, según una investigación de JLL publicada el mes pasado. Eso representó el período de tres meses más lento para el sector desde 2014, una vez excluidos los años de la pandemia.

El espacio promedio alquilado entre julio y finales de septiembre fue de 7,803 pies cuadrados por operación. Esto fue un 46,6 por ciento menos que el promedio trimestral de cinco años, “una tendencia que se prevé que continúe a medida que los ocupantes busquen ‘mejor espacio, no más espacio'”, dijo el corredor. En particular, los rendimientos (una métrica clave para los posibles compradores) han aumentado a alrededor del 5 por ciento desde el 3,9 por ciento durante la pandemia.

Los alquileres principales se han mantenido cerca de máximos históricos de alrededor de 65 euros por pie cuadrado. Esto se considera una indicación de que los posibles inquilinos todavía están dispuestos a desembolsar espacio para oficinas de alta calidad cuando lo necesitan.

[ Receiver appointed to Johnny Ronan portfolio that includes Bewley’s Cafe ]

Déficit

También implica un déficit previsto en la oferta de oficinas en los próximos años. Según algunas estimaciones, la capital tendrá escasez de espacio para oficinas de alta calidad a partir de 2026, aunque eso dependerá en parte de cómo vaya el mercado en los próximos años.

“Históricamente, una tasa de desocupación de alrededor del 11 por ciento en Dublín en general ha sido la marca en la que los alquileres se han mantenido estables”, dijo McCartney. “Ahora es alrededor del 12,5 por ciento y, dada la cartera de nuevos espacios que están entrando en funcionamiento, puede llegar a alrededor del 16 por ciento a mediados del próximo año”.

Un excedente de unos cinco puntos porcentuales por encima de la llamada tasa natural de desocupación equivaldría a aproximadamente 220.000 metros cuadrados (2,4 millones de pies cuadrados). Dado que el mercado tradicionalmente absorbía un poco más de 110.000 metros cuadrados por año, eso sugiere que el atraso se resolvería en aproximadamente dos años, y que los alquileres luego se estabilizarían con un impacto en cadena sobre los rendimientos y los valores de las propiedades en general.

La variable potencial en esta ecuación es cuán significativamente se está remodelando la vida en la oficina en los años transcurridos desde la pandemia.

El sector de oficinas es actualmente el más débil, con las mayores caídas de precios para unidades de menor calidad, más antiguas y menos eficientes energéticamente.

Antes de que ocurriera, un oficinista necesitaba generalmente entre 10 y 12 metros cuadrados de espacio. En la práctica, una empresa con 1.000 trabajadores necesitaba un bloque de oficinas de entre 10.000 y 12.000 metros cuadrados, una parte importante en Dublín, donde el parque total de oficinas es de unos 4,35 millones de metros cuadrados.

Ahora, sin embargo, está claro que las empresas están reduciendo la cantidad de escritorios que desean, a medida que más empleados trabajan de forma remota y los escritorios compartidos se convierten en la norma en muchas empresas.

La pregunta es qué tan pequeño llega a ser ese espacio por trabajador. McCartney estima que las empresas están ocupando ahora 1,2 metros cuadrados menos por persona que antes de la pandemia. Si el espacio requerido por trabajador disminuyera aún más, es posible que eso prolongue el tiempo que le tomará al mercado absorber el nuevo espacio de oficinas que entrará en funcionamiento.

Si a esto le sumamos el llamado espacio gris, donde los inquilinos buscan deshacerse de las oficinas que ya tienen contratado para alquilar, la cuestión de cuánto tiempo llevará volver a equilibrar el mercado se vuelve aún más confusa. Entre otros, Meta, propietario de Facebook, que ha despedido a cientos de su personal de Dublín durante el año pasado, está buscando un ocupante para su Plaza Fibonacci oficinas en Ballsbridge; y LinkedIn ha dicho públicamente que lo hará escalar de nuevo sus planes para un campus en Wilton Place en el Gran Canal de Dublín. Se estima que alrededor de una cuarta parte de toda la ocupación de oficinas en el tercer trimestre fueron espacios grises.

Sin embargo, la tasa de desocupación es algo desigual en toda la ciudad. Cae a alrededor del 5 por ciento para los edificios de alta calidad en las zonas más deseables de la ciudad, según John Moran, director ejecutivo de JLL Irlanda.

Dadas las tensiones en el mercado, no sorprende que los reguladores estén vigilando el sector, incluso si los principales bancos aquí desempeñan un papel mucho menor en la industria que durante el Tigre Celta.

En su más reciente Revisión de estabilidad financiera Publicado la semana pasada, el Banco Central señaló que los valores del capital han bajado aproximadamente una quinta parte desde finales de 2019. Aun así, la magnitud de la caída “sigue siendo sustancialmente menor que la experimentada” durante la crisis financiera mundial, dijo el Banco Central.

Con menos ventas, eso significa que muchos compradores aún no están en el mercado, ya que están esperando una mayor visibilidad sobre los precios.

“El sector de oficinas es actualmente el sector más débil, con las mayores caídas de precios para unidades de menor calidad, más antiguas y menos eficientes energéticamente”, añadió.

Los problemas para los propietarios de esos edificios más antiguos son obvios. Incluso si están en una buena ubicación, el aumento de las nuevas construcciones en los últimos años ha subrayado las desventajas de sus propiedades, especialmente los costos de energía, que han estado en primer plano desde el aumento de los precios el año pasado. Si a eso le sumamos el enfoque de las empresas en sus calificaciones ESG, en las que sus oficinas desempeñan un papel importante, se vuelve muy difícil para esa porción del mercado.

Esos edificios más antiguos no sólo son menos deseables para los inquilinos: mejorarlos o incluso convertirlos en residenciales es casi imposible, dado lo costoso que es el financiamiento en el actual entorno de altas tasas de interés.

“A las oficinas de alto nivel en las mejores zonas de la ciudad todavía les está yendo bien en términos de conseguir ocupantes”, dijo Moran. “Los edificios más antiguos en ubicaciones menos deseables enfrentan más desafíos”.

No sólo las oficinas tienen problemas debido a los altos tipos de interés. El sector del alquiler privado se ha paralizado en gran medida en los últimos meses, dado el impacto del coste del capital.

[ Johnny Ronan’s rollercoaster career takes another dip ]

Puntos brillantes

Hay algunos puntos brillantes. El sector industrial es sólido y los alquileres aumentan en medio de la falta de espacio disponible. Y si bien el comercio minorista ha tenido sus propios problemas, hay una actividad que en gran medida había estado ausente en los últimos años mientras lidiaba con el cambio a las compras en línea, así como con la pandemia.

AIB tomó una Corte de pelo de alrededor del 17 por ciento –equivalente a unos 29,75 millones de euros– sobre un préstamo de 175 millones de euros que había mantenido contra el Blanchardstown Centre en Dublín cuando acordó venderlo a la firma de inversión británica Hayfin. Se vende por separado un préstamo vinculado al centro comercial Square en Tallaght. Ambos centros también están en el mercado.

El comercio minorista representó aproximadamente un tercio de toda la actividad inversora entre julio y septiembre, según Savills, lo que equivale a unos 146 millones de euros. Los centros comerciales regionales representaron una cuarta parte de todos los volúmenes en ese tiempo, y Davy Stockbrokers adquirió dos inversiones comerciales: la cartera nacional Hexagon Portfolio por 74 millones de euros y el centro comercial Marshes en Dundalk por 29 millones de euros.

Esto se está tomando como algo positivo para el sector. Con los acuerdos en marcha, hay nuevamente un mercado activo que ofrece el descubrimiento de precios que es tan importante para los posibles compradores. Y es posible que haya más compradores potenciales dando vueltas por Irlanda. Se considera que los fondos de inversión oportunistas que compraron activos a precios mínimos del mercado hace una década o optaron por no invertir en Irlanda en ese momento están examinando el mercado una vez más.

“Aún no han hecho ningún acuerdo importante, pero ciertamente están evaluando el mercado y controlando posibles adquisiciones”, dijo Lauder.

Las desaceleraciones son parte del negocio inmobiliario comercial. Las preguntas clave son qué tan profundo será y cuánto durará.

Parece ser un fenómeno que afecta a toda Europa. El director ejecutivo de Blackstone, Steven Schwarzman, dijo a Bloomberg News esta semana que su empresa está considerando propiedades comerciales en todo el continente.

“El negocio de los acuerdos no está totalmente paralizado y estas cosas comienzan de nuevo”, dijo Schwarzman. “Creo que estamos más en ese lado del ciclo, aunque ha sido un año algo triste”.

En Irlanda, “es probable que sea en la segunda mitad del próximo año cuando la actividad realmente comience a recuperarse nuevamente”, según Moran. “Los niveles de interés están empezando a mejorar y eso debería continuar hasta 2024”, añadió.

Y si bien el mercado de oficinas puede haberse desacelerado, hasta cierto punto también puede deberse a una regresión a su promedio de largo plazo.

“Nos estamos alineando más con lo que es un mercado normal de Dublín”, dijo Ronan Corbett, jefe de oficinas de Cushman & Wakefield Irlanda. “Los años 2017, 2018 y 2019 realmente no fueron normales”.