La crisis financiera de 2008 ha proyectado una larga sombra sobre el mercado inmobiliario de Irlanda. Han sido necesarios muchos años de recuperación económica para que la producción de viviendas vuelva a su nivel actual de alrededor de 33.000 al año.
El mayor éxito de la economía desde 2013 en realidad está contribuyendo a la actual escasez de vivienda. La población adulta de Irlanda ha crecido una octava parte desde entonces, en comparación con un aumento del 2 por ciento en toda la UE. Proporcionar viviendas para un aumento tan grande de la población es un desafío importante, a una escala que el resto de la UE no enfrenta.
Mientras tanto, algunos de los efectos heredados de la crisis siguen impactando en la financiación tanto de la construcción como de la compra de viviendas.
Antes de la crisis financiera, el sector de la construcción de Irlanda había sido bastante flexible, y muchos pequeños constructores aumentaban rápidamente su producción para satisfacer la creciente demanda. Al terminar una casa, un constructor generalmente podía pedir prestado a los bancos para comenzar otras cuatro o cinco, aumentando así rápidamente la producción.
La financiación no es la única limitación para ampliar la oferta de vivienda. La escasez de trabajadores cualificados en la construcción es otro gran problema
Sin embargo, como descubrieron los bancos, estos préstamos sin garantía a los constructores eran riesgosos. Cuando se produjo la crisis y los constructores no pudieron pagar a los bancos, los propios bancos se hundieron.
Hoy, como resultado de esta experiencia, el panorama financiero para los constructores ha cambiado por completo. Hay un acceso muy limitado a la financiación bancaria para apoyar una actividad de construcción en expansión: tienen que aportar gran parte del capital ellos mismos, en lugar de depender en gran medida del endeudamiento. Como resultado, dependemos de un pequeño número de constructores más grandes y bien capitalizados para hacer gran parte del trabajo pesado. Para los constructores más pequeños, requiere menos capital y, por lo tanto, es más atractivo mudarse a casas de remodelación y modernización que emprender nuevas construcciones. Esto podría ser bueno para el cambio climático, pero es un problema para abordar la escasez de viviendas.
[ House price inflation accelerates amid chronic lack of supply in second-hand market, Sherry FitzGerald finds ]
Los proyectos dirigidos por el Estado, en los que el Estado financia el sitio y encarga a alguien que construya en él, reducen la cantidad que las empresas constructoras deben recaudar. Sin embargo, los constructores seguirán necesitando acceso a capital para asumir grandes contratos. También se requiere más capital para desarrollar los bloques de apartamentos de hoy que las casas de ayer construidas cuatro o seis a la vez. Así pues, a pesar de la bienvenida inyección de capital estatal, el sistema es menos ágil que hace dos décadas.
Por supuesto, la financiación no es la única limitación para ampliar la oferta de vivienda. La escasez de trabajadores cualificados en la construcción es otro gran problema. El sistema de planificación es un enorme obstáculo, y los retrasos importantes aumentan los costos. La enorme complejidad del nuevo proyecto de ley de planificación es preocupante. Hasta que la legislación no esté completamente probada y consolidada, podría agravar los problemas.
[ Government’s housing delivery targets are ‘too low’, says Chambers Ireland ]
Incluso cuando logremos aumentar la producción de viviendas a entre 40.000 y 50.000 unidades al año, a los posibles propietarios les puede resultar difícil comprarlas. Los bancos están inundados de nuestro dinero, que representa enormes ahorros acumulados durante los años de la pandemia, por lo que tienen abundantes fondos para prestar. Sin embargo, tras aprender de la crisis financiera, sólo pueden otorgar préstamos si los hogares tienen un depósito sustancial y un ingreso para hacer frente a los pagos. Esto podría resultar una limitación importante para el objetivo de ampliar la propiedad de viviendas. Aunque el sector doméstico agregado ha acumulado ahorros muy significativos desde la pandemia, gran parte de estos fondos pertenecen a personas que ya son propietarias de sus viviendas.
El Estado ya está gastando mucho en nuevas viviendas sociales. Sin embargo, dado que el Estado también necesita invertir en otras infraestructuras vitales, no puede asumir la financiación de las necesidades de vivienda de quienes ya tienen buenos ingresos.
Aprendiendo de la crisis financiera, los bancos sólo pueden conceder préstamos si los hogares tienen un depósito sustancial y unos ingresos para hacer frente a los pagos.
Parte del trabajo lo está cubriendo el banco de mamá y papá. Sin embargo, existe un importante déficit de financiación, lo que significa que muchos posibles propietarios seguirán alquilando. Además, para una población joven con gran movilidad que emigra, regresa o viene a Irlanda por primera vez, la compra de una vivienda no es una opción adecuada a corto plazo. Necesitamos una buena oferta de viviendas para alquilar, así como de viviendas para comprar.
[ ‘Massive increase’ in housing output required to solve crisis, says Chambers Ireland ]
Pero el régimen regulatorio actual va en contra de aumentar la oferta de nuevos alojamientos de alquiler. Si bien parecía una buena idea limitar el aumento de los alquileres para los inquilinos existentes, el efecto es expulsar a quienes invertirían en nueva oferta. El resultado es que, si bien los inquilinos existentes están protegidos, quienes buscan vivienda enfrentan una escasez extrema de alojamiento, con alquileres excepcionales.
Es vital proteger a los inquilinos del comportamiento arbitrario de los propietarios y brindarles seguridad de tenencia. Sin embargo, el actual sistema de regulación de alquileres está sofocando la expansión de la oferta de alquileres, que es lo que en última instancia hará que los alquileres bajen.
2024-03-29 06:01:01
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