La caída de la concesión de hipotecas para la compra de vivienda no encuentra un final y todo indica que no lo tendrá en lo que queda del año. En junio sumó su quinto mes consecutivo en descenso tras firmarse 33,478 préstamos hipotecarios, un 21.9% menos respecto al mismo periodo del año anterior, según los datos publicados este jueves por el INE. Un tijeretazo que refleja el golpe que está dando el endurecimiento de las condiciones hipotecarias a familias y al sector inmobiliario por el incremento de los tipos de interés del BCE, pero que podría ser mucho más mortífero sin la oleada de compras de extranjeros y segundas residencias en las comunidades autónomas del litoral español.
La diferencia de cifras entre regiones como Baleares, Canarias y Andalucía con el resto es casi abismal. El archipiélago canario es incluso la única zona geográfica donde los préstamos hipotecarios ascienden respecto a hace un año: a mes de junio mostraban un avance del 5.4% y respecto al mes anterior fue de un 32.5% (se firmaron 1,375 hipotecas sobre vivienda en las islas). Baleares, en cambio, sufrió un descenso pero fue el más leve entre todas las comunidades, de apenas el 2.6%, aunque en términos mensuales se firmaron un 13.4% más, condicionado también por ser el primer mes fuerte del verano, en el que el interés por comprar vivienda en la costa aumenta considerablemente.
En Andalucía, por su parte, se registraron un 12.3% menos de hipotecas para la compra de vivienda. Pero es un golpe mucho más leve que el de las otras grandes regiones de España, que suelen acumular la mayoría de los préstamos que se conceden en el país. Estas son, por orden, Madrid (-26.6%), Cataluña (-24.2%) y Comunidad Valenciana (-26.6%). Entre las tres concentraron alrededor del 40% de las firmas en junio, pero todas cayeron por encima de la media española.
Las compras de segundas residencias y de viviendas por parte de extranjeros suelen tener un especial protagonismo en los territorios del litoral español, pero su importancia en la coyuntura de tipos altos cobra aún más valor. Por parte de estos últimos, la mayoría de las compras que realizan son al contado, sin necesidad de financiación, aunque el número de hipotecas firmadas por foráneos cada vez es más relevante. Aunque no hay datos disponibles del 2023, los de 2022 sirven como referencia de la situación. El año pasado, un tercio de las algo más de 90,000 viviendas que compraron los extranjeros en España fueron con préstamos hipotecarios. Exactamente, 30,503 inmuebles, según los datos del Colegio de Registradores. Supuso un incremento de 7,600 firmas con respecto a 2021, un incremento anual del 33.2%.
Entre los Registradores de España sorprende la cifra alcanzada en 2022, pues hace una década la importancia de los compradores internacionales en la concesión de hipotecas era apenas de 10,000. El año pasado, Cataluña (7,533), Andalucía (5,893) y Comunidad Valenciana (5,335) fueron las comunidades donde los extranjeros pidieron más préstamos para la compra de inmuebles residenciales.
“Y todo apunta a que este año esa tendencia seguirá”, según se menciona en un enlace. En el segundo trimestre, las compras de viviendas por parte de extranjeros representaron el 14.9% del total de casas vendidas en toda España, la segunda proporción más alta en la serie histórica del Colegio de Registradores. Las provincias con mayor peso en la compra de viviendas por parte de extranjeros entre abril y junio fueron Alicante (44.67%), Santa Cruz de Tenerife (38.01%), Málaga (32.02%), Baleares (30.38%), Girona (29.20%), Murcia (23.56%) y Las Palmas (23.45%). Los británicos, alemanes y franceses son los que más compran.
“El hecho de que segundas residencias y compradores extranjeros tengan más relevancia en el mercado hace que las firmas de hipotecas no caigan tanto”, asegura el director de estudios de pisos.com, Ferran Font, quien destaca que en esta situación de tipos de interés altos, las compraventas son sostenidas por perfiles de compradores que tienen ahorros o que compran por reposición, por lo que pueden prescindir de ayuda financiera.
En cualquier caso, Font cree que “el enfriamiento del mercado es evidente”. El encarecimiento de las hipotecas tiene mucho que ver en ello y, como ejemplo, se menciona que el tipo de interés medio sigue sintiendo la política de tipos del Banco Central Europeo para contener la inflación. Se sitúa en un 3.19% para las viviendas, el dato más alto desde abril de 2017 (con un plazo medio de 24 años), y a principios de 2023 estaba en 2.65%. En comparación con un año antes, el tipo de interés medio para los préstamos sobre vivienda ha aumentado en 1.37 puntos, siendo el tercer mes consecutivo en el que supera el 3%.
Con todo, la directora de estudios de Fotocasa, María Matos, cree que los datos de firmas de los últimos meses “confirman que el ‘boom’ de las hipotecas ha terminado”. Pero añade que lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año anterior al Covid-19. “La comparativa muestra que el dato de junio de este año sería un 9.3% superior al de junio de 2019. Esta equiparación refleja que los datos de 2023 son muy similares a los de prepandemia”, afirma la experta.
In conclusion, the decline in mortgage concessions for home purchases in Spain shows no signs of ending anytime soon. In June, it marked its fifth consecutive month of decline, with 33,478 mortgage loans signed, a 21.9% decrease compared to the same period last year. This sharp decrease reflects the impact of tighter mortgage conditions due to the increase in interest rates by the European Central Bank. However, the situation could be even more detrimental without the influx of foreign buyers and second home purchases in coastal regions.
The difference in figures between regions such as Baleares, Canarias, and Andalucía compared to the rest of Spain is significant. The Canary Islands are the only geographical area where mortgage loans have increased compared to last year, showing a 5.4% growth in June and a 32.5% increase compared to the previous month. Baleares experienced a small decline of only 2.6%, while Andalucía saw a decrease of 12.3%, which is less severe than the other major regions of Madrid, Cataluña, and the Comunidad Valenciana, where mortgage loans fell above the national average.
The significance of second home purchases and purchases by foreign buyers in the Spanish coastal regions becomes even more pronounced in times of high interest rates. While many foreign buyers make cash purchases, the number of mortgages signed by foreigners is increasing. In 2022, 30,503 out of the slightly over 90,000 homes purchased by foreigners in Spain were financed by mortgages, representing a 33.2% increase compared to the previous year. Cataluña, Andalucía, and the Comunidad Valenciana were the regions where foreigners obtained the most mortgage loans for residential properties.
The trend of foreign buyers and their impact on the mortgage market is expected to continue this year. In the second quarter, foreign buyers accounted for 14.9% of total home purchases in Spain, the second highest proportion in the historical series. Provinces such as Alicante, Santa Cruz de Tenerife, and Málaga had the highest percentage of home purchases by foreigners. British, German, and French buyers were the most active in the market.
The increase in mortgage interest rates has affected the overall market, leading to a cooling down. However, the presence of second home buyers and foreign buyers has helped mitigate the decline in mortgage signings, as these buyers often have savings or can afford to purchase without financing. Nevertheless, analysts believe that the market has definitely slowed down, and the rising interest rates play a significant role in this. The average interest rate for housing loans has reached its highest level since April 2017, standing at 3.19%. Comparing current data with figures from 2019, pre-pandemic, shows that the mortgage market is still performing relatively well, with a 9.3% increase in mortgage signings in June 2023 compared to June 2019.
In conclusion, while the mortgage market for home purchases in Spain continues to decline, the presence of foreign buyers and second home purchases has softened the impact. The rise in interest rates has contributed to the cooling down of the overall market, but the comparison with pre-pandemic figures suggests that the market is still relatively stable.
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