La cautela volvió y dio un giro al mercado inmobiliario en Sofía y las grandes ciudades

El mercado inmobiliario de Sofía comenzó el primer trimestre de 2024 con un crecimiento de dos dígitos en las ventas (+14,4%, 7298 transacciones) en comparación con el mismo período de 2023. La razón es la acumulación de muchos factores positivos: la situación económica estable , los bajos tipos de interés de los préstamos para vivienda (uno de los más bajos de Europa), el crecimiento de los salarios brutos en el país y la reducida oferta de obra nueva. Todo el mundo esperaba una caída del mercado y de los precios de la vivienda, pero esto no está sucediendo. Así lo comentó Dobromir Ganev, ex presidente de la Asociación Nacional de Bienes Raíces, en el programa “Business Start” con el presentador Hristo Nikolov.

Los datos de la Agencia de Registro muestran una inversión del mercado inmobiliario en Sofía y en otras grandes ciudades: Plovdiv, Varna y Burgas. Las compras de inmuebles en la capital han disminuido durante cinco trimestres consecutivos desde mediados de 2022. Sin embargo, en el cuarto trimestre del año se registró un aumento del 4,2% y, a principios de 2024, el crecimiento se aceleró.

La reactivación del mercado inmobiliario se produce actualmente principalmente en las grandes ciudades, pero se espera que se produzca en gran parte de otros municipios en el segundo trimestre de este año, comentó Ganev.

“El búlgaro es extremadamente pragmático. Un gran número de familias se han vuelto mucho más cautelosas y aprecian los riesgos, pero al mismo tiempo los ahorros crecen más rápidamente que los préstamos hipotecarios concedidos. Es lógico en una situación en la que durante más de 3 años En 4 años el índice de precios muestra crecimientos importantes y la tendencia es al alza desde 2014-2015, por lo que cualquiera que haya pasado por algún momento en el pasado reciente debería dar un paso similar. Este aumento (en las compras) viene precisamente de personas que fueron más cautelosas. en el último año y medio, donde las expectativas de que las tasas de interés subieran eran altas”.

Gráfico de precios de la vivienda. Fuente: INE

Las siete grandes ciudades representan más del 40% de las ventas de viviendas en el país. Las hipotecas legales y contractuales registradas, que miden la dinámica de los préstamos para vivienda, crecieron un 30% en Sofía (primer trimestre de 2024 en comparación con el primer trimestre de 2023). También se observó un aumento significativo en Burgas (+29%), Plovdiv (+22%) y Varna (+34%). Sólo en tres de los 28-30 municipios más grandes se ha producido una caída en el número de hipotecas registradas, añadió Ganev.

En Sofía, según los datos del primer trimestre de 2024, más del 60% de las transacciones se financian con préstamos para vivienda; este es el porcentaje más alto del país, pero está lejos de los niveles de los países desarrollados. En otras grandes ciudades, el porcentaje sigue siendo inferior al 40%, afirmó Ganev.

Con el aumento del número de transacciones, también hay que tener en cuenta el factor psicológico relacionado con el crecimiento constante de los precios, así como la próxima entrada en la zona del euro, la entrada parcial en el espacio Schengen y el buen desarrollo general de nuestro país. en cuenta, afirmó también el ex presidente de NSNI.

“También es un factor el ahorro de los ciudadanos, que está creciendo. Siempre hay especuladores en el mercado, pero no representan más que el 5-7% del mercado. La mayor parte de los acuerdos están relacionados con la solución de una necesidad de vivienda, mejorando la calidad de vida y el deseo de una casa más grande en una mejor zona.”

Dobromir Ganev también comentó sobre el riesgo de sobrecalentamiento del mercado inmobiliario en Sofía y otras grandes ciudades, sobre el cual los economistas han advertido recientemente. En los últimos años, el BNB también ha advertido sobre los riesgos de un rápido crecimiento del crédito. El comunicado de prensa del Banco Central del 28 de marzo de 2024 (tras la decisión de la Junta del BNB sobre el nivel del colchón de capital anticíclico) afirma que: “la actividad crediticia en el sector de los hogares sigue siendo alta, especialmente en el segmento de préstamos para vivienda, ya que el fortalecimiento su oferta por parte de las instituciones de crédito estimula aún más la demanda de crédito. Los períodos prolongados de alta actividad crediticia crean requisitos previos para un aumento del endeudamiento y la acumulación de riesgo crediticio en el balance del sistema bancario, lo que puede conducir a un aumento de los préstamos morosos y al deterioro. costes en caso de tendencias desfavorables en el entorno económico.

Siempre hay riesgos y están en todas partes. Los factores que impulsan el mercado pueden tener el efecto contrario, afirmó Dobromir Ganev. Por ejemplo, si los tipos de interés aumentan drásticamente, aunque no haya tales expectativas este año, si la oferta inmobiliaria aumenta significativamente, si la inversión en vivienda disminuye, si la situación política afecta significativamente a la economía, si aumentan las tensiones geopolíticas en los alrededores, explicó el interlocutor.

“Todos estos son riesgos que existen. Pero es poco probable que se produzcan situaciones similares en el ámbito económico y geopolítico. En cuanto a los factores macroeconómicos, las perspectivas también son buenas: los salarios brutos seguirán aumentando, tanto en Sofía como en el país. “

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Puedes encontrar a todos los invitados al programa “Business Start” aquí.

2024-04-05 07:55:00
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